En tant qu’agent d’hypothèques ou courtier en prêts hypothécaires, êtes-vous sûr que vos clients contractent le bon prêt hypothécaire et que vous détenez les documents le prouvant ?

Dans une récente enquête, l’ARSF a examiné du côté emprunteur un total de 63 opérations hypothécaires privées et a constaté que les agents et les courtiers ne documentaient pas toujours adéquatement les évaluations de la convenance. De telles pratiques ne correspondent pas à l’esprit de protection des consommateurs qui ressort des exigences réglementaires.

L’ARSF a relevé des processus dans les maisons de courtage qui ont facilité la collecte d’informations par les agents et les courtiers en vue des évaluations de la convenance. Ces processus n’ont toutefois pas nécessairement permis de documenter les raisons justifiant les recommandations de produits. Lorsqu'un processus n’est pas documenté, les titulaires de permis ne peuvent pas faire la preuve de sa conformité.

Nous estimons que les agents et les courtiers sont capables et ont le devoir de faire mieux.

Observations

Il ressort de nos vérifications que la plupart des maisons de courtage ont adopté des processus pour accompagner leurs courtiers/agents dans la collecte d’informations pertinentes pour l’évaluation de la convenance, notamment :

  • Remplissage/enregistrement obligatoire de la demande de prêt hypothécaire
  • Remplissage des formulaires « Bien connaître son client »
  • Discussions sur les plans financiers des consommateurs
  • Comparaison des données du client avec les produits disponibles grâce à un logiciel spécialisé
  • Complément d’informations et/ou d’initiales requises en marge d’éléments d’information précis

Dans les entretiens avec les agents et les courtiers, les emprunteurs qui se qualifiaient pour des prêts hypothécaires auprès d’institutions financières (banques, caisses populaires) comprenaient relativement mieux la logique derrière les produits recommandés. Il devient toutefois plus difficile de comprendre la logique des transactions impliquant des prêts hypothécaires privés.

Contexte

L’ARSF poursuit sa surveillance des prêts hypothécaires privés. En 2022, on a examiné des maisons de courtage précises et passé en revue un échantillon de 63 opérations hypothécaires.

Le Règlement de l’Ontario 188/08 par. 24 stipule que les maisons de courtage sont tenues de prendre des mesures raisonnables pour garantir que les hypothèques ou les placements sous forme d’hypothèques proposées aux clients sont appropriés.

Les dossiers sont essentiels

La tenue de dossiers est prévue par la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques. Ces dossiers permettent également aux agents et aux courtiers d’évaluer la conformité d’une transaction. Les dossiers englobent les courriels, les notes de discussion, les formulaires remplis, les documents, etc.

Faute de dossiers, il devient difficile, voire impossible, de recréer les évaluations de convenance et les recommandations de produits correspondants. Par ailleurs, une documentation lacunaire peut amener les emprunteurs à se demander si le produit recommandé répond à leurs besoins. On peut également craindre pour la qualité du service une fois que la « pression pour signer » aurait pris fin. Pire encore, les emprunteurs sont susceptibles de porter plainte ou d’engager une action en justice contre leur agent ou leur courtier suite à des lacunes apparentes ou réelles.

En contrepartie, des dossiers précis et complets favorisent l’amélioration des relations des emprunteurs avec leurs professionnels hypothécaires. Les dossiers aident les agents et les courtiers à démontrer de manière transparente pourquoi tel ou tel produit a été recommandé à un client. La documentation est en outre utile pour toute procédure d’assurance ou légale.

Pour les courtiers principaux (et les services de conformité, le cas échéant), le processus d’évaluation de la convenance et les documents justificatifs permettent d’évaluer les actions d’un courtier/agent. Les courtiers principaux peuvent examiner ces documents comme mesure objective lorsqu’ils envisagent de prendre des mesures pour assurer la conformité du personnel autorisé de la maison de courtage avec la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques et aux politiques et procédures de la maison de courtage. La révision du processus d'évaluation de la convenance ainsi que de sa pertinence procure aux courtiers principaux un aperçu fort utile de la compétence de leurs courtiers et agents et fait ressortir les aspects pouvant exiger une formation supplémentaire.

L’ARSF invite les agents et les courtiers à documenter avec rigueur les raisons pour lesquelles ils recommandent des produits. Indépendamment de la collecte d'informations pertinentes auprès des consommateurs, les titulaires de licence doivent justifier de la manière dont ces informations ont été utilisées pour formuler des recommandations. Réfléchissez-y de la manière suivante : si votre courtier principal devait examiner votre dossier, serait-il satisfait de votre documentation ?