L’ARSF entend protéger les consommateurs dans le secteur en plein essor des prêts hypothécaires privés. Les maisons de courtage d’hypothèques qui se livrent à des activités de prêts privés doivent veiller à recommander des produits adaptés aux besoins de leurs clients et à leur transmettre tous les renseignements pertinents.

Dans le cadre de nos efforts de supervision, nous avons terminé l’examen ciblé de quinze maisons de courtage qui recommandent à leurs clients de contracter des prêts hypothécaires privés auprès de sociétés de placement hypothécaire (SPH) liées.

D’après nos observations, le secteur doit faire des efforts pour garantir la convenance de l’emprunteur et du produit, divulguer les conflits d’intérêts et présenter les frais associés au prêt. À la suite des conclusions de ce projet d’examen, nous mettons en œuvre un programme de surveillance qui vise huit maisons de courtage d’hypothèques en particulier. Le programme se poursuivra jusqu’à la fin de l’année dans un but de conformité renforcée.

Contexte

Entre 2007 et 2021, les SPH ont enregistré une hausse de 268 % des actifs qu’elles détiennent, lesquels sont passés d’un peu moins de 10 milliards de dollars à plus 36,5 milliards de dollars[1].

Les SPH offrent des produits de prêt non traditionnels en mettant en commun des fonds d’investisseurs privés et en les déployant sous forme de prêts hypothécaires privés. Séduits par le potentiel de prêts à la clé, des acteurs du secteur hypothécaire, en particulier les maisons de courtage, sont de plus en plus présents dans la sphère des SPH, détenant une participation financière, minoritaire ou majoritaire, dans une SPH.

Le nombre de maisons de courtage d’hypothèques qui détiennent une participation financière, minoritaire ou majoritaire, dans une SPH est passé de 96 à 128 entre 2019 et 2022, soit une hausse de 33 %[2].

Les prêts hypothécaires privés sont souvent assortis de risques qui leur sont propres, tels que des taux et des frais élevés.

Ces produits ne s’adressent pas nécessairement à tous les consommateurs. Quand une maison de courtage oriente un emprunteur vers une SPH qu’elle contrôle ou qu’elle détient de façon majoritaire, il peut y avoir conflit d’intérêts. La maison de courtage pourrait faire passer l’intérêt de la SPH qui lui est liée avant l’intérêt du consommateur.

En présence d’un conflit d’intérêts, la maison de courtage doit clairement divulguer au consommateur toute relation qu’elle entretient avec une SPH, et le coût global associé à un prêt hypothécaire privé[3], de sorte que le consommateur puisse prendre sa décision en toute connaissance de cause concernant son prêt.

Ce que nous avons fait

Nous avons effectué des examens ciblés visant quinze maisons de courtage d’hypothèques. Cinq détenaient une participation financière importante dans une SPH et dix exerçaient un contrôle total sur les placements ou les prêts d’une SPH.

Le but de ces examens était de déterminer si les maisons de courtage d’hypothèques qui sont liées à un prêteur qui est une SPH s’assurent comme il convient de vérifier la convenance de l’emprunteur, de divulguer les conflits d’intérêts et de présenter les frais.

Nous exécutons actuellement un programme de surveillance jusqu’en décembre 2023 qui vise les maisons de courtage dont le manque de conformité a été révélé par nos examens.

Constatations

  • 14 des 15 maisons de courtage ne disposaient pas de politiques ou procédures particulières concernant l’obtention de prêts hypothécaires auprès d’une SPH.
  • 81 % des dossiers examinés (56 sur 69) ne contenaient aucun document probant indiquant qu’une évaluation de la convenance de l’emprunteur avait été réalisée.
  • 80 % des dossiers examinés (55 sur 69) ne documentaient pas ou ne divulguaient pas adéquatement le conflit d’intérêts entre la maison de courtage et la SPH liée..
  • 54 % des dossiers examinés (37 sur 69) indiquaient qu’un TAC[4] (le coût d’emprunt) erroné avait été présenté à l’emprunteur parce qu’il manquait des frais dans le document sur le coût d’emprunt. Et dans les cas où les frais apparaissaient, ils n’étaient pas pris en compte dans le calcul du TAC.

D’après nos constatations, le secteur doit concevoir et mettre en œuvre de façon efficace des politiques et procédures adéquates dans le but suivant :

  • Les prêts hypothécaires des SPH liées doivent convenir aux emprunteurs.
  • Le coût d’emprunt (ou TAC) doit être calculé avec exactitude et présenté de façon claire aux consommateurs.
  • Il faut divulguer comme il convient les coûts, les relations entre les sociétés et tout conflit d’intérêts, de manière à toujours faire passer l’intérêt du client en premier.

[1] Statistique Canada, Tableaux de données tirés du communiqué Intermédiation financière non bancaire, 2007 à 2020. Publié le 17 février 2023.
[2] D’après les données des déclarations annuelles de 2019 à 2022
[3] O. Reg. 188/08: Maisons de courtage : normes d’exercice et O. Reg. 191/08: Coût d’emprunt et déclaration aux emprunteurs.
[4] Taux annuel du coût d’emprunt, exprimé en pourcentage comme stipulé à l’article 3 (1) du Règl. de l’Ont. 191/08