Pourquoi cela intéresse-t-il l’ARSF?
Lors d’une perturbation du marché, telle que l’urgence déclarée en raison de la pandémie de COVID-19, le risque général associé aux placements hypothécaires consortiaux non admissibles, en particulier pour les différents anciens placements hypothécaires consortiaux non admissibles[1] qui arrivent à échéance. L’incertitude du marché actuel, alimentée par des facteurs tels qu’un faible approvisionnement en matériaux, des coûts de construction plus élevés et une souscription plus stricte pour le financement de la construction, crée un risque de liquidité pour les emprunteurs, ce qui pourrait avoir un impact négatif sur les remboursements aux investisseurs. Par conséquent, les prêts hypothécaires pourraient être prolongés ou renouvelés pour éviter un défaut.
L’ARSF craint que les investisseurs ne reçoivent pas de renseignements complets, exacts et objectifs sur les circonstances dans lesquelles leurs placements hypothécaires sont prolongés ou renouvelés. Par conséquent, il est possible que les investisseurs ne soient pas en mesure de prendre une décision éclairée sur une prolongation ou un renouvellement qui n’a pas été initialement accepté par contrat. Les investisseurs qui ne sont pas avertis sont particulièrement vulnérables.
Ce que nous avons fait, et comment
L’objectif de cet examen était de déterminer si les maisons de courtage d’hypothèques et les administrateurs d’hypothèques fournissent une divulgation adéquate pour les placements hypothécaires consortiaux non admissibles à haut risque au moment des renouvellements ou des prolongations. Un placement hypothécaire consortial non admissible à haut risque est déterminé en fonction d’une évaluation du risque qui utilise plus de 20 critères, tels que l’utilisation des fonds (p. ex., achat, refinancement, construction, etc.), le rapport prêt/valeur, l’historique de conformité et les conflits d’intérêts. L’ARSF a examiné les documents d’information en fonction des dispositions de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (LMPAH) et du guide d’interprétation de l’ARSF sur les exigences de divulgation pour les maisons de courtage d’hypothèques et les administrateurs d’hypothèques pendant une perturbation du marché.
L’ARSF a adopté une approche fondée sur le risque pendant les deux phases de ce projet. Nous avons sélectionné les maisons de courtage et les administrateurs d’hypothèques à examiner en fonction de leur nature, leur taille, leur complexité et leur profil de risque.
Phase 1
L’ARSF a examiné les divulgations fournies au moment du renouvellement ou de la prolongation par les maisons de courtage d’hypothèques aux investisseurs ou prêteurs dans les placements hypothécaires consortiaux non admissibles à haut risque recensés. Nous avons ciblé les opérations de placements hypothécaires consortiaux non admissibles qui :
- présentaient le risque le plus élevé pour les investisseurs en raison de la nature de la propriété qu’ils financent (p. ex., construction et aménagement, etc.);
- ont été renouvelés ou prolongés.
Sur la base des données des déclarations annuelles 2018 et 2019 et de la vérification des antécédents en matière de conformité, nous avons recensé 19 maisons de courtage d’hypothèques qui avaient vendu des placements hypothécaires consortiaux non admissibles considérés comme étant à haut risque.
L’ARSF a envoyé un sondage à ces 19 maisons de courtage d’hypothèques à l’été 2020. Nous avons recueilli et examiné les données et l’état d’un total de 226 transactions.
Parmi ces 226 opérations :
- 101 d’entre elles ont été intégralement payées
- 119 d’entre elles étaient des placements hypothécaires consortiaux non admissibles en suspens et 6 d’entre elles étaient en défaut ou forclusion ou présentaient des pertes réalisées ou anticipées.
L’ARSF a également effectué d’autres examens sur dossier de certains des 119 placements hypothécaires consortiaux non admissibles en suspens, en examinant trois maisons de courtage d’hypothèques et un administrateur d’hypothèques lié à l’une des maisons de courtage sélectionnées.
Ce que nous avons découvert et comment nous l’avons réglé
En mars 2021, nous avons effectué un examen sur dossier de 20 dossiers d’investisseurs dans les trois maisons de courtage d’hypothèques et l’administrateur d’hypothèques sélectionnés.
L’ARSF a découvert les principaux problèmes suivants :
- Maisons de courtage d’hypothèques – divulgations inexactes ou insuffisantes des conflits d’intérêts, des risques importants et de la non-conformité aux directives d’évaluation conformément à la LMPAH, tant au moment de la prolongation ou du renouvellement qu’au point de vente initial.
- Administrateurs d’hypothèques – renseignements incomplets et inadéquats inclus dans l’accord d’administration du prêt hypothécaire et manque d’information aux investisseurs concernant l’état du projet pendant la durée du prêt hypothécaire.
L’ARSF a pris des mesures réglementaires fondées sur les conclusions. Pour une maison de courtage d’hypothèques, nous avons transféré le cas à des instances supérieures afin de faire imposer des conditions sur leurs permis. Ces conditions interdiraient à la maison de courtage de négocier des placements hypothécaires consortiaux non admissibles à l’avenir. L’ARSF a transféré l’affaire à des instances supérieures en raison de la nature des conclusions, qui ont révélé la divulgation de renseignements incorrects aux investisseurs concernant l’utilisation des fonds, le classement des prêts hypothécaires, la valeur d’expertise et le calcul du rapport prêt/valeur, ce qui aurait empêché les investisseurs de prendre une décision éclairée.
Nous avons également émis des lettres de mise en garde à un administrateur d’hypothèques et à deux maisons de courtage d’hypothèques.
Phase 2
L’ARSF examine la manière dont les administrateurs d’hypothèques :
- assurent le service des anciens placements hypothécaires consortiaux non admissibles;
- tiennent les investisseurs au courant du rendement de leurs placements hypothécaires;
- gèrent les fonds en fiducie.
L’ARSF a envoyé un questionnaire afin de recueillir des données auprès d’administrateurs d’hypothèques qui ont déclaré avoir administré des placements hypothécaires consortiaux non admissibles en 2019 et en 2020. Notre objectif est de recenser les hypothèques plus complexes qui sont sous administration ou qui présentent un risque plus élevé de perte pour les investisseurs.
Le questionnaire a demandé des points de données clés que la déclaration annuelle ne demande pas actuellement. Il inclut des questions visant à déterminer si les placements hypothécaires consortiaux non admissibles particuliers ont été renouvelés ou prolongés, à établir le type de notifications importantes fournies aux investisseurs et à déterminer si les entités de placements hypothécaires étaient des prêteurs dans les placements hypothécaires consortiaux non admissibles.
Les titulaires de permis sont tenus de répondre aux demandes réglementaires d’information avant les dates d’échéance indiquées, sauf si une exemption a été fournie. Nous avons pris des mesures réglementaires à l’encontre des déclarants tardifs qui n’ont pas répondu malgré plusieurs rappels avant et après la date d’échéance des informations.
Cette phase est en cours et l’ARSF prévoit de la terminer plus tard dans l’exercice financier.
Ce que cela signifie pour vous
Les maisons de courtage d’hypothèques dont les activités relatives aux placements hypothécaires consortiaux non admissibles restent sous la surveillance de l’ARSF et les administrateurs d’hypothèques qui administrent des placements hypothécaires consortiaux non admissibles continueront à devoir se conformer à la LMPAH et à ses règlements, ainsi qu’aux lignes directrices et aux règles d’interprétation.
Il est recommandé de consulter la ligne directrice finale de l’ARSF afin de mieux comprendre l’étendue du transfert entre l’ARSF et la CVMO et de la surveillance effectuée par ces deux organismes. Cette information vous aidera à mieux comprendre ce que vous devez faire pour vous conformer à la loi et protéger les consommateurs contre les préjudices financiers.
[1] Les anciens placements hypothécaires consortiaux non admissibles sont des placements hypothécaires consortiaux non admissibles négociés avec des clients autorisés et non autorisés par les maisons de courtage d’hypothèques avant le 1er juillet 2021.