La détention d’un permis d’agent ou de courtier en hypothèques ne vous autorise pas à prêter de l’argent ni à effectuer des opérations en dehors d’une maison de courtage autorisée. Toutes les opérations hypothécaires en Ontario doivent être effectuées par l’intermédiaire d’une maison de courtage autorisée ou d’une partie dispensée, que des honoraires soient exigés ou non. Le non-respect de ces exigences peut vous exposer ainsi que votre maison de courtage à de graves conséquences réglementaires.
Un permis d’agent ou de courtier individuel vous autorise à faire le courtage d’hypothèques exclusivement pour le compte de la maison de courtage qui vous autorise à exercer. Votre permis ne vous autorise pas à agir à titre individuel en tant que prêteur hypothécaire sans intermédiaire (comme une maison de courtage ou une partie dispensée). Si vous prêtez vos propres fonds, l’opération doit tout de même être traitée par l’intermédiaire d’une maison de courtage autorisée et demeure assujettie à sa surveillance.[1]
Pour rappel, votre maison de courtage n’est pas obligée de vous autoriser à agir en votre nom propre à titre de prêteur auprès de clients. Certaines maisons de courtage interdisent complètement cette pratique ou ne l’autorisent qu’à des conditions très strictes. Ces conditions peuvent notamment comprendre des mesures visant à gérer et à divulguer les conflits d’intérêts, l’obtention d’approbations internes supplémentaires, ainsi que l’exercice d’autres mesures de diligence raisonnable au-delà de celles qui s’appliqueraient dans le cadre d’une opération courante. Ces décisions relèvent de la responsabilité de la maison de courtage de superviser les activités exercées aux termes de son permis.
Rappelons que vous ne devez omettre de divulguer aucune activité commerciale simultanée à votre courtier principal, car cela pourrait avoir de graves conséquences, pour vous comme pour lui.[2]
Il existe une confusion semblable concernant les activités auxquelles les administrateurs d’hypothèques ont le droit de se livrer. Une fois encore, un permis d’administrateur n’est pas un permis de prêteur. Si un administrateur avance des fonds ou agit d’une autre façon à titre de prêteur, l’opération doit tout de même passer par une maison de courtage autorisée ou une partie dispensée, même si la personne qui agit comme administrateur détient également un permis d’agent ou de courtier.
De récentes mesures d’application mettent en évidence l’importance de respecter ces exigences. Dans une affaire mettant en cause des activités de prêt exercées par un courtier en dehors de la maison de courtage, l’ARSF a imposé de lourdes pénalités et des restrictions au permis après avoir conclu que les opérations hypothécaires avaient été effectuées de façon contraire à la règle. Bien que les mesures d’application dépendent des faits propres à chaque affaire, les conséquences observées dans ce cas précis démontrent les risques associés au fait de contourner la participation de la maison de courtage.
Nous vous invitons à lire attentivement les politiques et procédures de votre maison de courtage, et à consulter votre courtier principal avant de vous livrer à des activités d’octroi de prêt privé ou à d’autres activités commerciales externes. N’oubliez pas que la surveillance de la maison de courtage n’est pas optionnelle. C’est un garde-fou essentiel pour assurer la protection des consommateurs, une supervision efficace et la confiance à l’égard du secteur.
[1] L’octroi d’un prêt privé en votre nom propre doit respecter les politiques et procédures de votre maison de courtage relatives aux activités commerciales simultanées et être traité par l’intermédiaire d’une maison de courtage autorisée ou d’une partie dispensée. Si vous accordez un prêt par l’intermédiaire d’une société de services personnelle plutôt qu’au moyen de vos fonds personnels, l’opération n’est permise que si elle est traitée par l’intermédiaire de la maison de courtage qui vous autorise à exercer. Pour de plus amples détails, voir les limites applicables aux sociétés de services personnelles énoncées au paragraphe 8.1 du Règlement de l'Ontario 407/07.
[2] Paragraphe 48 (2) de la LMCPHAH, relativement à une conduite contraire à l’article 3 du Règlement de l'Ontario 187/08