Dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, de forte inflation et d’imprévisibilité du marché du logement, il est impératif que les consommateurs comprennent le véritable coût d’un emprunt afin de pouvoir prendre une décision éclairée concernant leur prêt hypothécaire.

Les professionnels hypothécaires peuvent les aider en calculant de façon précise le taux annuel du coût d’emprunt (TAC) exprimé en pourcentage, et en leur communiquant ce taux.

De récents examens menés par l’ARSF ont révélé que le TAC n’avait pas été calculé et communiqué comme il convient dans certains cas. Face à ce constat, l’ARSF a décidé de lancer une campagne de conformité au cours de l’exercice 2024-2025.

Calculer le TAC

Le TAC sert à montrer le « véritable coût » associé à un prêt hypothécaire. Cela inclut le taux d’intérêt et certains coûts ou frais[1] à engager pour obtenir le prêt.

Le TAC est un pourcentage annualisé. Il tient donc compte du coût d’un emprunt sur toute une année. Le TAC est donc plus élevé que le taux d’intérêt seul, mais il donne une image plus précise du coût global d’un prêt hypothécaire.

En effet, un emprunteur qui contracte un prêt devra s’acquitter de frais juridiques, de frais de courtage, de prêteur, d’évaluation, etc. L’ensemble de ces frais peut nettement augmenter le coût total d’un prêt hypothécaire. Comme le TAC inclut la plupart des coûts afférents à un prêt hypothécaire, il est plus facile pour un emprunteur de comparer les offres des différents prêteurs afin de décider de la meilleure option.

L’article 23 de la Loi sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques stipule que les maisons de courtage doivent informer les emprunteurs du coût de leur emprunt. Le Règl. de l’Ont. 191/08 : Coût d’emprunt et déclaration aux emprunteurs précise la façon dont le coût d’emprunt, exprimé en tant que TAC, doit être calculé et communiqué.

Constatations de l’ARSF

Les examens menés par l’ARSF ont révélé que le TAC n’avait pas été calculé et communiqué comme il convient dans certains cas.

Voici les causes les plus fréquentes des erreurs de calcul :

  • Omission de frais obligatoires (frais d’administration, frais de la maison de courtage ou du prêteur, frais juridiques et frais de débours, frais d’évaluation).
  • Omission de frais obligatoires dans le document de déclaration; de ce fait, l’emprunteur n’est pas informé et le TAC est erroné.
  • Ajout de montants de frais erronés en raison de déclarations contradictoires.
    Par exemple, les frais de prêteur indiqués dans la promesse de prêt ne correspondent pas à ce qui figure dans le document de déclaration (ou inversement), et des frais erronés sont alors utilisés pour calculer le TAC.

Campagne de conformité

L’ARSF mènera une campagne de conformité au cours de l’exercice 2024-2025 concernant les déclarations de TAC auprès des consommateurs. L’ARSF se concentrera sur les opérations hypothécaires conclues au cours des 12 mois qui précèdent la campagne.

En attendant, les maisons de courtage et les courtiers principaux devront passer en revue leurs pratiques internes et offrir de la formation, au besoin.

L’ARSF entend prendre des mesures contre toute maison de courtage qui fait montre de défaillances systématiques ou importantes, selon ce qui ressortira de la campagne.

Parmi les mesures possibles, citons une formation obligatoire pour les agents et les courtiers sur l’importance de bien calculer le TAC, ou des lettres de mise en garde.

Selon la gravité des cas et des répercussions pour les consommateurs, ou en cas de manquements répétés, l’ARSF pourra imposer des conditions ou des restrictions de permis, une révocation de permis ou des pénalités.

[1] Les coûts et les frais à inclure dans le calcul du TAC sont énoncés dans le Règl. de l’Ont. 191/08 : Coût d’emprunt et déclaration aux emprunteurs.