L’ARSF continue d’observer des situations où des professionnels en hypothèques contribuent à promouvoir, à émettre ou à faciliter des billets à ordre, notamment des billets qui mentionnent un bien immobilier comme garantie et d’autres qui sont entièrement non garantis. Ces deux types d’ententes peuvent vous exposer à de graves conséquences sur le plan juridique et réglementaire.
Un billet à ordre ne constitue pas une hypothèque au sens de la législation ontarienne en matière de courtage d’hypothèques. La nature de l’instrument de prêt est importante.
Dans de nombreux cas, les billets à ordre répondent à la définition d’une valeur mobilière en vertu de la loi ontarienne sur les valeurs mobilières. C’est notamment le cas lorsque des fonds sont recueillis auprès d’investisseurs dans l’attente d’un profit, lorsque les investisseurs s’en remettent aux efforts déployés par autrui ou lorsque les fonds servent à financer une entreprise ou des activités de développement immobilier.
Des activités telles que l’identification d’investisseurs, la promotion de rendements, la distribution de notices d’offres, la formulation de recommandations ou toute autre participation à la mobilisation de capitaux peuvent constituer une activité de négociation ou un acte effectué en vue de réaliser une activité de négociation. Ces activités exigent, en général, l’inscription auprès de la Commission des valeurs mobilières de l’Ontario (CVMO) ainsi que le respect des exigences prévues par la législation sur les valeurs mobilières.
Les récentes mesures d’application prises par l’ARSF illustrent la gravité des conséquences lorsque ces limites sont franchies. Dans une affaire d’immobilier mettant en jeu des billets à ordre, la CVMO a conclu que des personnes s’étaient livrées à des opérations sur valeurs mobilières sans être inscrites. Elles avaient également fait des déclarations trompeuses aux investisseurs et omis de se conformer aux exigences d’inscription et de prospectus. Par conséquent, la CVMO a interdit à la courtière d’exercer et lui a imposé d’autres sanctions. L’ARSF a également pris une mesure d’application liée à la même activité et imposé 600 000 $ de pénalités administratives pour manquements en matière de conduite et de permis dans le secteur hypothécaire. Ces résultats démontrent que les mesures d’application prises dans les deux régimes réglementaires peuvent avoir des conséquences importantes et même mettre fin à une carrière.
Les billets à ordre sont parfois présentés aux clients comme des placements simples ou à faible risque, particulièrement lorsqu’ils sont liés à des projets immobiliers. En réalité, ces instruments peuvent exposer les investisseurs à un préjudice important, en particulier lorsque les billets ne sont pas garantis ou lorsque leur remboursement dépend du succès d’une opération commerciale à risque. Les investisseurs peuvent se heurter à des protections juridiques limitées, à des perspectives de recouvrement incertaines et à un risque accru de perte.
L’ARSF s’attend à ce que les titulaires de permis visés par la LMCPHAH évaluent avec prudence toute activité commerciale simultanée proposée qui pourrait avoir une incidence sur leurs activités autorisées, avant de s’impliquer. Notamment, ils doivent vérifier si une telle activité est autorisée par les politiques et procédures de la maison de courtage pour le compte de laquelle ils sont autorisés à agir ou de leur administrateur, et s’assurer qu’ils l’exercent légalement (notamment, conformément aux exigences applicables en vertu de la législation sur les valeurs mobilières). Les activités commerciales qui ne sont pas approuvées par la maison de courtage ou qui exigent une inscription en matière de valeurs mobilières ne devraient pas être exercées sans l’inscription requise et sans le respect rigoureux des obligations de conformité prévues par la législation sur les valeurs mobilières.
Protéger les consommateurs et maintenir la confiance à l’égard du secteur du courtage d’hypothèques suppose de faire preuve de discernement. Il est essentiel de comprendre où s’arrête la réglementation des prêts hypothécaires et où commence la réglementation des valeurs mobilières, ainsi que les conséquences graves pouvant découler du non-respect de ces limites.