Plan de supervision du secteur du courtage en hypothèques 2024-25

Les emprunteurs hypothécaires et les investisseurs de l’Ontario restent confrontés à l’incertitude du marché du logement et à la réduction de l’abordabilité des prêts hypothécaires.

Malgré les baisses des taux d’intérêt, ces risques sont restés pratiquement inchangés au cours de l’année écoulée. Le plan 2024-2025 maintient les priorités de supervision de l’année dernière, étant donné que les principaux risques en matière de protection des consommateurs n’ont pas changé. Les risques liés aux investissements hypothécaires restent élevés et les prêts hypothécaires privés continuent d’être une priorité de supervision, d’autant plus qu’un nombre toujours plus grand de consommateurs se tournent vers ces prêts.

En conséquence, le plan comporte trois domaines d’action pour garantir :

• que les maisons de courtage et les courtiers principaux ont une solide culture de conduite professionnelle en place pour favoriser un traitement équitable des consommateurs;
• que les consommateurs reçoivent des conseils et des produits hypothécaires qui conviennent à leurs besoins et à leur situation personnelle;
• que les investisseurs et les prêteurs ont confiance que les administrateurs d’hypothèques gèrent et protègent correctement les investissements dont ils ont la charge.

Il est essentiel que nous continuions à nous intéresser aux prêts hypothécaires privés, car le nombre de consommateurs qui se tournent vers ces produits plus complexes ne cesse d’augmenter, comme le montrent les données de notre tout premier Rapport sur les prêts privés.

L’Autorité de réglementation des services financiers (ARSF) prévoit de finaliser en octobre sa proposition de ligne directrice pour les courtiers principaux afin d’aider le secteur à mieux comprendre ses attentes en matière de culture professionnelle et de protection des consommateurs. Cette ligne directrice clarifiera les attentes envers les courtiers principaux en ce qui concerne la conduite de leurs agents et courtiers et appuiera le traitement équitable des consommateurs.

Nous organiserons également en novembre notre toute première conférence à l’intention des courtiers principaux. Cet événement est conçu expressément pour améliorer les approches des maisons de courtage en vue de réaliser des résultats positifs pour les clients et de renforcer la confiance des consommateurs dans le secteur.

Enfin, l’ARSF poursuivra sa campagne d’information sur les hypothèques privées afin de mieux protéger les consommateurs qui doivent recourir à une telle hypothèque.

Nous vous conseillons vivement de lire attentivement le plan, ainsi que toutes les lignes directrices et publications pertinentes, afin de rester informé de vos responsabilités réglementaires.

Contexte

Le secteur du courtage en prêts hypothécaires en Ontario

Au 1^er août 2024, l’ARSF avait délivré des permis à 2 925 courtiers en hypothèques, 5 203 agents en hypothèques de niveau 2 et 9 937 agents en hypothèques de niveau 1 auprès de 1 193 maisons de courtage. Ce chiffre est à comparer à celui du 30 juin 2019, 2 833 courtiers et 12 277 agents, et représente une croissance de près de 12 % du nombre combiné d’agents et de courtiers entre 2019 et 2024.

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Les titulaires de licences ont négocié 265 000 prêts hypothécaires, d’une valeur de plus de 148 milliards de dollars en Ontario en 2023.^[1]

Au 31 mars 2024, l’ARSF avait délivré un permis à 242 administrateurs d’hypothèques qui géraient environ 400 milliards de dollars et plus de 920 000 investissements hypothécaires pour 28 500 investisseurs.^[2]

Comment l’ARSF protège-t-elle les consommateurs lorsqu’ils obtiennent un produit hypothécaire?

L’ARSF supervise et examine les pratiques commerciales des maisons de courtage en hypothèques, des administrateurs, des courtiers et des agents, pour vérifier s’ils :

• fournissent des produits et des services qui conviennent aux besoins et à la situation de chaque client;
• aident les clients à comprendre les caractéristiques, les implications, les risques et les coûts de leur prêt ou de leur investissement hypothécaires;
• fournissent des services de manière transparente et équitable;
• se conforment à toutes les attentes réglementaires et aux exigences légales et réglementaires applicables.

L’ARSF dispose de nombreuses ressources pour aider les consommateurs qui cherchent à obtenir un prêt hypothécaire. Les consommateurs doivent poser des questions s’il y a quelque chose qu’ils ne comprennent pas lorsqu’ils traitent avec un professionnel du crédit hypothécaire. Les courtiers et les agents doivent s’assurer de bien comprendre les besoins et la situation de leurs clients et leur recommander un produit hypothécaire qui leur convient.

L’année dernière a été marquée par des changements rapides sur les marchés de l’habitation et dans les fondamentaux économiques qui les soutiennent. La Banque du Canada a commencé à augmenter les taux d’intérêt en mars 2022 et ces augmentations se sont accélérées tout au long de l’année 2023. Au total, la banque a augmenté ses taux dix fois en deux ans.^[3] Ces hausses de taux ont eu un effet de ralentissement sur les marchés de l’habitation, entraînant un premier fléchissement au début de 2023, mais les prix des logements sont restés élevés. En conséquence, les volumes de prêts hypothécaires ont chuté de plus de 25 % en 2023 par rapport à 2022.^[4]

Dans le même temps, les conditions restrictives de souscription des institutions financières traditionnelles (comme les banques) ont continué à poser des problèmes aux consommateurs cherchant à accéder à un financement hypothécaire abordable. Certains consommateurs n’étant plus en mesure d’obtenir un prêt hypothécaire auprès de leur banque, un plus grand nombre d’entre eux ont cherché à obtenir un financement auprès de prêteurs hypothécaires privés. Le rapport annuel de l’ARSF sur les prêts privés observe que malgré une baisse générale de l’activité hypothécaire au cours de cette période, les prêteurs hypothécaires privés ont augmenté leur part de marché quant au nombre total et à la valeur des prêts hypothécaires accordés en 2023.^[5] Si les prêteurs traditionnels, comme les banques, continuent de représenter la majorité de l’activité hypothécaire, leur part de marché est tombée à 79,6 % du nombre total de prêts hypothécaires et à 84,4 % de la valeur totale des prêts hypothécaires en 2023, contre 83,4 % et 87,9 %, respectivement, en 2022. Inversement, les prêteurs hypothécaires privés ont augmenté leur part de marché à 20,4 % du nombre total et 15,6 % de la valeur totale en dollars des prêts hypothécaires en 2023, contre respectivement 16,6 % et 12,1 % en 2022.^[6]

L’ARSF s’est employée à réduire les risques pour les consommateurs en améliorant l’éducation, en publiant des lignes directrices et en intensifiant son interaction avec le secteur

L’ARSF a entrepris une stratégie à long terme visant à accroître le professionnalisme dans le secteur des courtiers en hypothèques afin de maintenir la confiance des consommateurs dans ce secteur. Cette stratégie se concentre sur le renforcement des compétences et de la culture professionnelle au sein des maisons de courtage. La culture d’une entreprise est le fondement de ses normes, de ses attitudes et des comportements de sa direction et de son personnel. Une culture du professionnalisme concerne les normes, les attitudes et les comportements d’une entreprise en ce qui a trait au traitement de ses clients et aux résultats obtenus pour eux. L’ARSF considère qu’une entreprise dotée d’une solide culture de conduite professionnelle prend des mesures et des décisions qui n’aboutissent pas à des résultats médiocres ou injustes pour ses clients, ou qui ne nuisent pas à leurs intérêts.

À l’appui de cette stratégie, l’ARSF a récemment mis en place une nouvelle catégorie de permis et une formation améliorée pour les personnes qui font du courtage en hypothèques privées. Nous continuerons à renforcer les exigences en matière de formation (dont la formation continue) dans les années à venir.

En 2023-2024, l’ARSF a réagi aux nouveaux risques pour les consommateurs en proposant des lignes directrices essentielles pour le secteur des courtiers en hypothèques. Dans le cadre d’un processus pluriannuel visant à renforcer une culture professionnelle dans le secteur des courtiers en hypothèques, l’ARSF a publié des propositions de lignes directrices visant à clarifier les attentes envers les courtiers principaux et leurs maisons de courtage en ce qui concerne le respect des règles et leur influence sur la conduite professionnelle.

Nous avons également finalisé la ligne directrice sur l’évaluation de la convenance des produits hypothécaires qui décrit ce que les courtiers et les agents doivent faire pour veiller à ce que les prêts hypothécaires qu’ils recommandent à leurs clients leur conviennent. Cette mesure se veut une réponse aux préoccupations en matière de protection des consommateurs dans un contexte où les prêts hypothécaires sont peu abordables.

La hausse des prix de l’immobilier et les transactions immobilières ou hypothécaires en ligne ont contribué à accroître l’attention portée à la fraude immobilière et hypothécaire au cours de l’année écoulée. La fraude peut consister à falsifier des revenus ou des documents pour obtenir un prêt hypothécaire (fraude pour accéder à un logement) ou à voler l’identité d’un propriétaire pour hypothéquer ou vendre son logement (fraude à des fins lucratives). D’autres types de fraude impliquent des escrocs qui se font passer pour des entrepreneurs pour des travaux de rénovation qui amènent des gens à prendre une hypothèque sur leur maison.

La fraude et l’usurpation d’identité peuvent se produire à n’importe quel stade d’une transaction immobilière ou hypothécaire et peuvent être perpétrées aussi bien par des entreprises que par des personnes titulaires ou non d’un permis délivré par l’ARSF. Les efforts de l’ARSF en matière de fraude se concentrent sur les personnes qui relèvent de sa compétence. Dans le cadre de sa réponse à cette menace croissante, en septembre 2023, l’ARSF a finalisé des lignes directrices sur la détection et la prévention de la fraude hypothécaire afin de définir les attentes réglementaires concernant les mesures minimales qu’une société ou un particulier titulaires d’un permis doivent prendre pour prévenir la fraude et la combattre, notamment la validation de l’identité et des documents, et le suivi des signaux d’alerte (par exemple, des renseignements incohérents entre les documents).

L’ARSF a finalisé en juillet 2024 une ligne directrice sur l’aptitude d’un agent en hypothèques et d’un courtier en hypothèques à obtenir un permis afin de pousser plus avant la protection des consommateurs et de veiller à ce qu’ils reçoivent des conseils en matière d’hypothèques de la part de personnes aptes à détenir un permis de courtier ou d’agent en hypothèques. Cette ligne directrice contribue à renforcer le professionnalisme et l’intégrité dans le secteur du courtage en hypothèques en aidant les professionnels du secteur à comprendre comment leur conduite passée et actuelle peut affecter leur aptitude à détenir un permis. Elle décrit les pratiques d’excellence pour les maisons de courtage et les courtiers principaux en ce qui concerne la vérification de l’aptitude des candidats et le contrôle des titulaires de permis autorisés.

En novembre 2023, l’ARSF a également finalisé sa ligne directrice sur les exigences de dépôt financier des administrateurs d’hypothèques. Cette ligne directrice clarifie les exigences de déclaration existantes et, pour les exercices financiers postérieurs au 31 décembre 2024, étendent la portée de l’audit requis au respect des exigences spécifiques prévues par la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques. L’objectif est de protéger les fonds et les investissements que les administrateurs d’hypothèques gèrent pour les investisseurs.

Au cours du cycle de supervision 2023-2024, l’ARSF a également intensifié son interaction directe avec certaines des plus grandes entités agréées du secteur. Pour ce faire, elle les a rencontrées individuellement deux fois par année pour discuter de la protection des consommateurs, de ses attentes en matière de professionnalisme et des tendances du secteur susceptibles de présenter des risques accrus pour les consommateurs. Ces points de contact permettent à l’ARSF de mieux connaître le secteur et aux acteurs du secteur de comprendre les priorités de l’ARSF en matière de supervision.

Outre la publication de lignes directrices pour la protection des consommateurs et l’interaction avec des titulaires de permis qui ont une influence importance sur le secteur, l’ARSF visait, par les programmes d’examen de supervision de l’année écoulée, à traiter les domaines présentant un risque élevé pour les consommateurs et les participants du secteur.

Courtage hypothécaire privé

Compte tenu du nombre croissant de consommateurs qui se tournent vers les hypothèques privées en Ontario et des indicateurs de plus en plus nombreux de la vulnérabilité des consommateurs^[7], l’ARSF a décidé que le courtage d’hypothèques privées serait l’une des principales priorités de supervision pour 2023-2024.

L’ARSF a entrepris des examens portant sur le courtage en prêts hypothécaires privés. Ces examens ont permis d’évaluer dans quelle mesure les agents et les courtiers d’une maison de courtage pouvaient démontrer qu’ils avaient évalué si le prêt hypothécaire convenait à l’emprunteur et si l’emprunteur avait été informé au cours de la transaction que s’il s’engageait dans un financement hypothécaire à coût élevé, il devrait disposer d’une « stratégie de sortie » qui lui permettrait d’être admissible à un financement à coût moins élevé à l’issue de la durée du prêt hypothécaire. De même, le programme d’examen a également évalué si la maison de courtage avait décrit et divulgué avec précision les conflits d’intérêts, ou les conflits d’intérêts potentiels, et le rôle de la maison de courtage dans la transaction.

Culture de conduite professionnelle, structure de conformité et supervision des courtiers principaux dans les grandes maisons de courtage

Pour 2023-2024, l’ARSF a entrepris une série d’examens des grandes maisons de courtage axés sur les structures d’entreprise et de conformité de ces maisons de courtage, sur l’efficacité de la supervision de leurs agents et courtiers autorisés, ainsi que sur les contrôles de conformité de la maison de courtage.

Dans l’ensemble, ces examens ont porté sur les pratiques des maisons de courtage en hypothèques qui :

• ont autorisé environ 1 780 courtiers ou agents titulaires de permis (11,4 % des titulaires de permis au 31 décembre 2023);
• ont financé environ 7,7 milliards de dollars au total (ce qui représente environ 5,2 % de tous les financements hypothécaires en dollars)^[1] et ont financé environ 850,6 millions de dollars en prêts hypothécaires privés (ce qui représente environ 3,3 % de tous les financements hypothécaires privés)^[8]

Maisons de courtage en hypothèques et sociétés de placement hypothécaire apparentées

Son attention toujours tournée vers le courtage privé d’hypothèques, l’ARSF a examiné 15 maisons de courtage d’hypothèques qui ont une société de placement hypothécaire (SPH) liée et qui représentent à la fois l’emprunteur et le prêteur dans la même transaction. Ces 15 maisons de courtage, combinées :

• représentent 22 % des maisons de courtage en hypothèques qui ont déclaré avoir le contrôle total des prêts et des investissements d’une SPH et 16 % de toutes les maisons de courtage en hypothèques liées à une SPH;
• ont financé environ 190 millions de dollars de prêts hypothécaires auprès d’une SPH liée et environ 213 millions de dollars auprès d’une SPH sur laquelle la maison de courtage exerce un contrôle total en matière d’investissement et de prêt.^[9]

Vente et administration d’investissements hypothécaires

En plus de protéger les consommateurs qui sont des emprunteurs, l’ARSF a également abordé les risques auxquels sont confrontés les consommateurs qui sont des prêteurs hypothécaires ou des investisseurs. Ces consommateurs traitent avec des maisons de courtage en hypothèques lorsqu’ils investissent dans des hypothèques et ils peuvent faire appel à des administrateurs d’hypothèques pour assurer le service et le suivi de la performance de ces investissements. La hausse des taux d’intérêt a rendu l’investissement dans les prêts hypothécaires de plus en plus intéressant pour les investisseurs de l’Ontario. Mais les coûts élevés de construction et de financement pour les promoteurs, le ralentissement spectaculaire des préventes et l’aggravation des problèmes d’abordabilité pour les emprunteurs ont accru les risques liés aux investissements hypothécaires. Prenant acte de ce contexte, l’ARSF a entrepris un programme d’examen des investissements hypothécaires privés, à partir de leur vente par les maisons de courtage jusqu’à la gestion de ces investissements par un administrateur apparenté.

Ces examens ont porté sur des échantillons de dossiers d’investissement dans des prêts hypothécaires privés de quatre maisons de courtage et de cinq administrateurs d’hypothèques :

• Les cinq premiers administrateurs d’hypothèques gèrent plus de 1 290 prêts hypothécaires d’une valeur d’environ 368,8 millions de dollars.
• Les quatre maisons de courtage hypothécaire ont négocié collectivement 3 435 prêts hypothécaires d’une valeur d’environ 1,53 milliard de dollars, dont environ 231 millions de dollars de prêts hypothécaires négociés.

Les conclusions de nos activités de supervision pour la période 2023-2024 contribuent à éclairer notre supervision globale du secteur des courtiers en hypothèques et les domaines d’intérêt pour le plan de supervision 2024-2025.

Documentation insuffisante des évaluations de la convenance

L’évaluation de la convenance est un élément important du processus hypothécaire, car elle permet de s’assurer que le consommateur obtient un prêt hypothécaire adapté à ses besoins et à sa situation personnelle. Les évaluations de convenance sont particulièrement importantes pour les consommateurs qui sollicitent un financement hypothécaire privé, car ces types de prêts hypothécaires sont souvent plus coûteux et contiennent des conditions, des caractéristiques et des pénalités que les consommateurs peuvent ne pas comprendre facilement.

Dans tous les examens de maisons de courtage d’hypothèques qu’elle a effectués, l’ARSF a constaté des lacunes sur le plan de la documentation destinée à appuyer la détermination de la convenance des produits hypothécaires. Par exemple, dans les examens^[10] des maisons de courtage par l’ARSF en 2023-2024, 81 % des dossiers examinés ne contenaient aucune preuve documentaire qu’une évaluation de la solvabilité de l’emprunteur avait été effectuée (contre 80 % dans les examens de 2022-2023). De même, il apparaît que 65 % des maisons de courtage examinées en 2023-2024 ont fourni une information inadéquate sur les risques importants aux emprunteurs (contre 53 % des maisons de courtage examinées en 2022-2023). La divulgation appropriée des risques importants est essentielle à l’établissement de la convenance du produit à l’emprunteur, notamment la communication au client du fait qu’il doit disposer d’une stratégie de sortie lorsqu’il contracte un prêt hypothécaire privé à court terme et à coût élevé. L’absence de documentation sur la manière dont un courtier ou un agent a déterminé que l’hypothèque convenait à son client signifie également que les maisons de courtage ne sont pas en mesure de superviser correctement leurs titulaires de permis autorisés pour s’assurer qu’ils font des recommandations convenant à leurs clients. Étant donné l’incertitude croissante de l’économie et le fait que de plus en plus d’Ontariens sollicitent des produits hypothécaires privés, il est plus important que jamais que les maisons de courtage s’assurent que leurs agents et courtiers donnent à leurs clients tous les renseignements dont ils ont besoin pour obtenir un prêt hypothécaire qui convient à leurs besoins et à leur situation.

Renseignements incohérents ou manquants aux emprunteurs

Les résultats de notre examen ont également montré que les maisons de courtage ne veillent pas à ce que les emprunteurs reçoivent les renseignements appropriés requis au cours de la procédure de prêt hypothécaire. Parmi les problèmes constatés, citons le manque de clarté, l’absence d’information ou l’inexactitude des renseignements communiqués sur :

• le coût de l’emprunt,
• les conflits d’intérêts,
• les commissions payables à d’autres par la maison de courtage,
• le nombre de prêteurs représentés par la maison de courtage,
• les risques importants,
• le nom du prêteur (non divulgué dans la lettre d’engagement) sans qu’aucune procédure n’ait été mise en place pour informer l’emprunteur.

L’omission de fournir des renseignements, la communication de renseignements inexacts ou le retard (par rapport aux délais requis) à fournir les renseignements au cours de la procédure de prêt hypothécaire créent des risques graves pour les consommateurs. La communication précise et opportune des renseignements donne aux consommateurs l’information dont ils ont besoin pour prendre des décisions éclairées sur leurs produits hypothécaires et pour mieux comprendre comment le produit recommandé convient à leurs besoins.

Grandes maisons de courtage : processus de supervision et de contrôles internes inadéquats

Outre les lacunes décrites ci-dessus, le programme d’examen des grandes maisons de courtage par l’ARSF a révélé des faiblesses en matière de surveillance et de contrôles internes de conformité. Ces examens ont notamment révélé un manque de compréhension du rôle du courtier principal et de la responsabilité de la maison de courtage d’assurer une surveillance adéquate de ses agents et courtiers autorisés au moyen d’un suivi des transactions.

Les processus de supervision de ces maisons de courtage ont révélé une surveillance limitée de leurs équipes fonctionnelles et une délégation incohérente des tâches et responsabilités en matière de conformité (formelle ou informelle) aux chefs d’équipe. La délégation de la surveillance de la conformité est autorisée par la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, mais cette délégation doit être clairement définie, cohérente et contrôlée par le courtier principal.

Les contrôles de conformité dans les grandes maisons de courtage se sont également révélés inadéquats. Toutes les maisons de courtage examinées avaient des procédures de validation pour l’examen des dossiers qui mettaient l’accent sur la forme plutôt que sur le fond en vérifiant principalement l’existence d’un document dans un dossier, plutôt qu’une évaluation de la qualité et de l’exactitude des renseignements qu’il contient ou de la convenance de la recommandation (par exemple, en confirmant qu’une « justification de la convenance » a été fournie, mais sans évaluer si la documentation dans le dossier démontrait que le produit était effectivement convenable). De même, dans 100 % des entités examinées, la majorité des examens de dossiers étaient effectués après la clôture des transactions hypothécaires, même pour les agents qui sont nouveaux dans la maison de courtage et qui peuvent avoir besoin d’une supervision plus étroite au cours de leurs transactions. L’examen des dossiers d’agents inexpérimentés après la clôture empêche la maison de courtage ou son courtier principal d’intervenir dans une transaction pour éviter que le consommateur n’obtienne un mauvais résultat (par exemple, si un produit recommandé ne convient pas).

Il est également apparu que les grandes maisons de courtage examinées ne collectaient pas et ne recoupaient pas les renseignements essentiels comme :

• les activités simultanées des agents ou courtiers et l’incidence possible de ces activités sur leur indépendance et leur jugement. Aucune des entités examinées disposaient de politiques ou de procédures permettant de suivre les activités concurrentes d’un agent ou d’un courtier afin de détecter les conflits d’intérêts ou d’autres relations possiblement pertinentes pour leurs activités de courtage en prêts hypothécaires;
• le nombre de plaintes ou les tendances des plaintes par équipe ou par personne.

Il est important que les maisons de courtage soient informées des activités commerciales simultanées des agents et des courtiers, et de la manière dont ces activités peuvent influer sur le risque de conflits d’intérêts réels ou perçus dans le cadre de la négociation de prêts hypothécaires. De même, il est essentiel pour les maisons de courtage et les courtiers principaux de disposer d’un processus solide d’examen des plaintes en vue de détecter et de corriger les schémas de non-conformité et de pouvoir déterminer de manière proactive les problèmes de protection des consommateurs et veiller à ce que leurs titulaires de permis autorisés se conforment aux exigences de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, fasse preuve de discernement et traitent les consommateurs de manière équitable.

Accords de gestion des hypothèques et suivi des investissements hypothécaires inadéquats

Les résultats de nos examens concernant les administrateurs ont également révélé des lacunes importantes. La moitié des administrateurs examinés n’assuraient pas un suivi permanent de la performance des hypothèques ou n’informaient pas rapidement et complètement les investisseurs des événements importants (par exemple, si l’hypothèque était assortie de frais ultérieurs sur le titre de propriété). Les investisseurs comptent sur les administrateurs pour leur fournir en permanence les renseignements dont ils ont besoin pour prendre des décisions éclairées concernant leurs investissements. Le fait de ne pas fournir ces renseignements crée des risques pour la protection des investisseurs.

De même, dans 50 % des cas, l’ARSF a constaté que les administrateurs n’avaient pas mis en place de contrats d’administration de prêts hypothécaires ou, lorsque des contrats existaient, ils étaient inadéquats et ne contenaient pas toutes les dispositions requises par la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques.

Pris dans leur ensemble, ces résultats, tant pour les maisons de courtage que pour les administrateurs d’hypothèques, combinés aux risques posés par l’environnement économique actuel, joueront un rôle important dans l’élaboration de notre approche en matière de supervision pour l’année à venir.

Les taux d’intérêt élevés continuent d’affecter l’accessibilité des prêts hypothécaires pour les consommateurs ontariens. Bien que la Banque du Canada ait commencé à réduire son taux d’intérêt directeur en juin 2024, avec une réduction de 25 points de base à 4,75 % suivie d’une nouvelle réduction en juillet de 25 points de base supplémentaires à 4,5 %, les prix de l’immobilier restent élevés et l’abordabilité des prêts hypothécaires reste un défi. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a noté que 76 % des hypothèques en cours en février 2024 devront être renouvelées d’ici la fin de 2026.^[11] Dans le contexte d’une baisse de l’abordabilité des prêts hypothécaires, associée à des pressions inflationnistes, à des niveaux records d’endettement des ménages et à une volatilité potentielle du marché du logement, l’ARSF observe que les consommateurs ontariens, en particulier ceux qui devront renouveler leurs prêts hypothécaires au cours des deux prochaines années, seront confrontés à des pressions financières accrues et seront plus vulnérables que jamais, en particulier en cas de ralentissement économique.

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Source : Rapport sur la stabilité financière 2024 de la Banque du Canada

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Source : Rapport sur la stabilité financière 2024 de la Banque du Canada

Le Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels de la SCHL note que, pour la première fois depuis le début de la pandémie de COVID-19, les taux de prêts hypothécaires en souffrance sont à la hausse. Les vulnérabilités d’abord détectées sur les marchés des cartes de crédit et des prêts automobiles commencent à s’étendre au marché hypothécaire. Cela suggère que les réserves financières constituées pendant la pandémie sont en train de s’épuiser pour certains ménages.^[12]

Peter Routledge, surintendant du BSIF, a récemment fait remarquer que de nombreux Canadiens confrontés à des renouvellements pourraient voir leurs paiements hypothécaires augmenter de 15 à 30 %.^[13] Un sous-ensemble de consommateurs qui devront renouveler leur hypothèque, en particulier ceux qui ont une hypothèque à taux variable avec des paiements fixes, pourrait voir leurs paiements hypothécaires augmenter de 50 %. Ces consommateurs pourraient avoir plus de mal à faire face à la pression qui pèsera sur les finances de leur ménage.

Les données sur les tendances en matière de prêts privés et tirées des déclarations annuelles à l’ARSF indiquent que l’activité de prêt privé se dirige toujours à la hausse quant aux volumes et aux montants, même si le nombre total et la valeur des prêts hypothécaires négociés en 2023 ont diminué par rapport aux volumes et aux valeurs de 2022. Cela signifie que la tendance d’un plus grand nombre de consommateurs à solliciter des prêts hypothécaires privés se poursuivra cette année. Le recours accru à des hypothèques généralement plus coûteuses et moins standardisées (c’est-à-dire des prêts hypothécaires privés, à ratio élevé et de faible rang) continue de soulever des préoccupations pour l’ARSF en matière de protection des consommateurs. Elle doit veiller à ce que ces prêts hypothécaires conviennent aux emprunteurs en fonction de leurs besoins et de leurs situations particulières, qu’ils en connaissent les caractéristiques et qu’ils comprennent les implications associées à la détention de tels prêts. La protection des consommateurs constituera une priorité pour l’ARSF dans le contexte actuel. Il sera également important de veiller à ce que les emprunteurs reçoivent des renseignements précis sur le coût de l’emprunt, représenté par le taux annuel en pourcentage, de leurs prêts hypothécaires, afin de permettre aux consommateurs de prendre des décisions éclairées sur les options qui s’offrent à eux en matière de produits hypothécaires.

Les défis posés par l’environnement économique actuel et le recours accru aux hypothèques privées obligent les courtiers et les agents hypothécaires à être plus attentifs aux intérêts de leurs clients. L’ARSF attend également des maisons de courtage et de leurs courtiers principaux qu’ils accordent l’attention et les ressources nécessaires pour assurer une surveillance, une formation et un contrôle adéquats des personnes titulaires d’un permis, afin de garantir de bons résultats aux consommateurs.

Source : ARSF. Rapport 2023 sur les prêts hypothécaires résidentiels privés en Ontario.

Les conditions économiques actuelles présentent des risques pour les investisseurs hypothécaires ainsi que pour les emprunteurs. Les promoteurs continuent de faire face au coût élevé des matériaux et à la pénurie de main-d’œuvre. Certains segments du marché, comme les projets de condominiums, rencontrent des difficultés accrues en raison d’un décalage persistant entre les coûts de développement, la valeur marchande des unités réalisées et ce que les acheteurs de condominiums sont prêts à payer pour les acquérir. Ce décalage entraîne une chute spectaculaire des préventes de logements, ce qui provoque le blocage ou l’échec des projets en cours, menaçant ainsi le rendement des investissements hypothécaires qui les soutiennent.^[14] Les investisseurs comptent sur les administrateurs d’hypothèques pour surveiller leurs investissements hypothécaires et les informer en temps utile de tout événement important susceptible d’avoir une incidence sur l’investissement. Dans le contexte actuel, il est plus que jamais essentiel que les administrateurs s’acquittent correctement de ces tâches pour les investisseurs.

Dans l’ensemble, ces tendances et l’évolution de la situation suggèrent une intensification à court terme de certains des principaux risques pour les consommateurs cernés par l’ARSF en 2022-2023. Avec des niveaux très élevés de vulnérabilité financière des consommateurs et un nombre grandissant de consommateurs obtenant des prêts hypothécaires privés, le risque que les consommateurs se retrouvent avec des hypothèques qui pourraient ne pas leur convenir continue d’être élevé. En outre, avec la contraction du volume total des hypothèques et de leur valeur en dollars, la concurrence au sein du secteur des courtiers en hypothèques devient plus prononcée, ce qui accroît encore l’inquiétude de l’ARSF quant à l’augmentation possible des comportements répréhensibles dans ce secteur. Les activités de supervision de l’ARSF pour 2024-2025 répondront directement à ces risques afin de favoriser de meilleurs résultats pour les consommateurs.

Les prix de l’immobilier restant élevés et les taux d’intérêt commençant à peine à se modérer, l’ARSF demeure préoccupée par le fait que les consommateurs sont confrontés à des risques élevés. Au cours des prochains mois, les consommateurs continueront d’éprouver des difficultés à obtenir un financement auprès d’une institution financière traditionnelle, ce qui les amènera à rechercher ce financement hypothécaire auprès de prêteurs privés. Les hypothèques privées sont généralement plus coûteuses et contiennent souvent des conditions et des caractéristiques que les consommateurs peuvent ne pas connaître ou comprendre pleinement, ce qui signifie qu’il est essentiel que les agents et les courtiers en hypothèques soient en mesure de fournir des conseils compétents à leurs clients pour veiller à ce qu’ils reçoivent une hypothèque qui convient à leurs besoins et à leur situation.

De même, bien que les coûts de la main-d’œuvre et d’autres intrants puissent commencer à se modérer à court terme,^[15] le décalage entre l’offre et la demande dans certains segments du marché du logement continue à créer des incertitudes quant à la performance des investissements hypothécaires et à susciter des inquiétudes pour les promoteurs et les investisseurs qui financent leurs projets. Les investissements dans les prêts hypothécaires résidentiels peuvent également être confrontés à des incertitudes quant au rendement au cours de l’année à venir. Les défaillances et les défauts de paiement des prêts hypothécaires devraient continuer à augmenter, car les propriétaires, en particulier les plus vulnérables, doivent assumer des coûts de logement plus élevés au renouvellement de leur prêt hypothécaire. Cette pression sera encore aggravée par l’endettement global des consommateurs, statistiquement plus élevé, et par l’augmentation du coût de la vie.^[16]

L’ARSF protège les consommateurs en continuant de mettre l’accent sur la supervision du courtage hypothécaire privé et des grandes maisons de courtage pour 2024-2025

En 2024-2025, l’ARSF continuera d’intensifier sa surveillance sur les points suivants :

• pratiques de courtage en hypothèques privées : compte tenu de la demande accrue pour ces produits, l’ARSF veille à ce que les emprunteurs bénéficient des protections et des renseignements dont ils ont besoin lorsqu’ils envisagent d’avoir recours à des hypothèques privées;
• grandes maisons de courtage : en raison du grand nombre de consommateurs avec lesquels elles interagissent, les grandes maisons de courtage ont un impact considérable sur le secteur du courtage hypothécaire et sur les clients qu’elles servent.

Pour ce faire, l’ARSF évaluera de manière exhaustive les maisons de courtage, au moyen d’examens, sur les points suivants :

• processus adéquats pour connaître le client;
• communication de renseignements adéquats, précis et en temps opportun sur les caractéristiques des prêts hypothécaires et les risques importants;
• communication adéquate et précise des conflits d’intérêts, réels ou perçus, et des autres relations pertinentes;
• documentation appropriée sur la convenance du produit hypothécaire;
• pour les emprunteurs hypothécaires privés, considération suffisante d’une stratégie de sortie pour faire en sorte que les clients puissent revenir à un financement plus abordable;
• supervision adéquate de leurs courtiers et agents.

En plus de la supervision, l’ARSF continuera à développer son contenu de formation pour les consommateurs sur les hypothèques privées afin d’aider les consommateurs qui ont besoin de recourir à des hypothèques privées pour financer leur maison.

Étant donné que les hypothèques privées sont souvent plus coûteuses, qu’elles s’accompagnent d’un taux d’intérêt plus élevé et souvent de frais supplémentaires (frais de prêteur, de retard de paiement, de renouvellement, de saisie), l’ARSF évaluera également si tous les frais sont entièrement et clairement communiqués dans les transactions d’hypothèques privées. Comme indiqué dans le plan de supervision 2023-2024, nous entreprendrons une campagne-éclair de vérification de la conformité au cours de la période 2024-2025, en nous concentrant sur la question de savoir si les titulaires de licences ont calculé et communiqué avec précision le taux annuel en pourcentage (TAP) dans les transactions hypothécaires réalisées au cours des 12 mois précédant la campagne-éclair. L’ARSF prendra des mesures à l’encontre des maisons de courtage qui présentent des déficiences systémiques ou importantes dans la divulgation d’un coût d’emprunt exact.

Comme indiqué ci-dessus, l’ARSF finalisera bientôt sa proposition de ligne directrice pour les courtiers principaux, qui clarifie ses attentes envers les courtiers principaux et les maisons de courtage qui doivent s’assurer que leurs agents et courtiers respectent les règles de traitement équitable des consommateurs. Une fois ces lignes directrices finalisées, l’ARSF commencera à les utiliser dans la supervision des programmes d’examen des maisons de courtage pour la période 2024-2025. Ces lignes directrices ont été inspirées par les travaux de révision réalisés par l’ARSF à partir de la fin de l’exercice 2022-2023 concernant la culture professionnelle, la structure de conformité et la supervision du courtier principal au sein des grandes maisons de courtage. L’ARSF poursuivra ce travail au cours de la période 2024-2025. Les objectifs sont de s’assurer que tous les courtiers et agents exercent leurs activités avec intégrité et compétence, tout en veillant à ce que les clients des courtiers reçoivent des recommandations hypothécaires qui conviennent à leurs besoins. Ces résultats doivent être soutenus par une forte culture professionnelle au sein de la maison de courtage, où les nouveaux agents et courtiers sont embauchés, formés et supervisés de manière appropriée.

En plus de ces activités de supervision, l’ARSF organisera sa première conférence à l’intention des courtiers principaux en novembre 2024, afin d’intensifier la sensibilisation des courtiers principaux, des administrateurs, des dirigeants et des propriétaires de maisons de courtage dans le but d’informer le secteur de ses attentes concernant le rôle des courtiers principaux et des maisons de courtage pour appuyer une solide culture de conduite professionnelle.

L’ARSF continue de concentrer ses efforts de supervision sur la protection des investisseurs

Compte tenu des conditions économiques qui ne cessent de poser des risques et des incertitudes pour les investissements hypothécaires, l’ARSF prolongera son examen 2023-2024 de la distribution et du traitement des investissements hypothécaires par ses sociétés agréées. L’ARSF adoptera une approche globale pour examiner les pratiques à partir du point de vente d’un investissement jusqu’à sa maintenance ultérieure, notamment les pratiques des sociétés, titulaires ou non de permis, qui sont liées à une maison de courtage titulaire de permis ou à un administrateur titulaire de permis et qui fournissent des services aux clients au cours du cycle de vie de l’investissement. L’ARSF veillera à ce que les titulaires de permis fournissent aux investisseurs les renseignements dont ils ont besoin pour prendre des décisions éclairées à toutes les étapes du processus d’investissement.

Nos examens concentreront leurs efforts sur l’évaluation des risques suivants en matière de protection :

• défaut de divulgation des conflits d’intérêts et, en tant que pratique d’excellence, de gestion de ces conflits, lorsqu’un administrateur est lié à l’emprunteur du prêt hypothécaire qu’il administre ou à la maison de courtage qui organise l’investissement hypothécaire;
• défaut d’établir un accord d’administration d’hypothèque ou manquement à l’obligation d’agir conformément à un tel accord;
• mauvaise gestion ou perte des fonds provenant de paiements hypothécaires;
• mauvaise gestion ou perte des investissements hypothécaires, lorsqu’une hypothèque est enregistrée à un nom en fiducie pour le ou les investisseurs ou lorsqu’un administrateur dispose d’un pouvoir discrétionnaire sur une hypothèque;
• suivi inadéquat du rendement des prêts hypothécaires et rapports inadéquats aux investisseurs.

Les administrateurs d’hypothèques sont tenus de soumettre à l’ARSF, dans les 90 jours suivant la fin de leur exercice, des états financiers vérifiés, une lettre de gestion et un rapport d’assurance raisonnable de l’auditeur sur la conformité. Le dépôt de ce rapport financier est essentiel pour garantir que les administrateurs d’hypothèques gèrent correctement les fonds réputés en fiducie dont ils ont la charge. L’ARSF examine ces documents financiers en utilisant une approche basée sur le risque et contacte les administrateurs d’hypothèques lorsque des clarifications sont nécessaires ou que des inquiétudes sont soulevées.

L’ARSF s’attend à pouvoir s’appuyer sur l’expertise des auditeurs engagés par les administrateurs d’hypothèques pour fournir une assurance sur leurs déclarations financières. Pour l’ARSF, il est important que les auditeurs comprennent les exigences réglementaires et les attentes auxquelles leurs clients-administrateurs doivent répondre. À cet effet, l’ARSF a contacté les auditeurs lorsque des questions d’audit particulières et des clarifications sur les documents financiers étaient nécessaires.

^[1] Déclaration annuelle (DA) 2023 à l’ARSF.
^[2] Ibid.
^[3] Canadian Broadcast Company. « Bank of Canada holds key interest rate at 5% again, saying it’s still too soon for rate cuts », 6 mars 2024.
^[4] Canadian Mortgage Trends. « 2023 Mortgage Market – Year in Review », 29 décembre 2023.
^[5] Autorité de réglementation des services financiers de l’Ontario, Rapport de 2023 sur les prêts hypothécaires résidentiels privés en Ontario, août 2024.
^[6] Autorité de réglementation des services financiers de l’Ontario. Rapport de 2023 sur les prêts hypothécaires résidentiels privés en Ontario, rapport annuel, août 2024, page 6.
^[7] L’Étude de consommation 2022, Sommaire exécutif, de l’ARSF.
^[8] Ibid.
^[9] Ibid.
^[10] Ces données ne comprennent pas les résultats d’examen des hypothèques consortiales non admissibles.
^[11] Bureau du surintendant des institutions financières. « Regard annuel sur le risque – Exercice 2024-2025 », 22 mai 2024.
^[12] SCHL. Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels – printemps 2024, page 7
^[13] Comparution de Peter Routledge devant le Comité permanent des finances de la Chambre des communes – allocution d’ouverture, 11 juin 2024.
^[14] Benjamin Tal. CIBC Economics In Focus, « GTA Condo Investment: Challenging Times », 25 juillet 2024.
^[15] Ibid.
^[16] Toronto Star. « Banks are expecting a wave of mortgage defaults: Economists say a credit crunch could hurt us all », 19 juillet 2024.