De nombreux professionnels hypothécaires ne répondent pas comme il convient aux besoins de leurs clients lorsqu’ils recommandent des prêts hypothécaires privés.

Entre le 1er avril 2022 et le 31 mars 2023, l’ARSF a examiné 101 opérations hypothécaires privées et constaté que, dans environ 65 % des cas, les documents relatifs à l’évaluation de la convenance et à la justification étaient manquants, incomplets ou contradictoires. C’est une augmentation de 9 % par rapport à notre première série d’examens des prêts hypothécaires privés[1].

Omettre de documenter comme il se doit l’évaluation de la convenance peut avoir de graves conséquences :

Vous ne pouvez pas démontrer votre conformité parce qu’il n’existe aucun document prouvant que le prêt que vous recommandez est adapté aux besoins de votre client.

Vous risquez de ne pas être rémunéré parce que votre courtier principal ou votre service de conformité ne sera pas en mesure de vérifier la conformité de l’opération par rapport aux exigences réglementaires ou à la politique interne de la maison de courtage.

Vous risquez de mettre en péril votre permis parce que vous n’êtes pas en mesure de montrer à l’organisme de réglementation que vous répondez à une exigence essentielle en matière de protection des consommateurs en vertu de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques ou des règlements pris en application de celle-ci.

Vous risquez des poursuites judiciaires parce que vous ne pouvez pas prouver à votre assureur (auprès de qui vous avez souscrit une assurance erreurs et omissions) ou à un tribunal que vous avez pris des mesures raisonnables afin de présenter un produit adapté au client (si l’opération fait l’objet d’une contestation).

Connaissance du client

La loi stipule que les professionnels hypothécaires doivent connaître leur client[2].

Vérifier l’identité d’un emprunteur est la première étape pour déterminer de façon raisonnable si la personne est apte à contracter un prêt hypothécaire pour un bien donné[3].

C’est aussi une façon de protéger votre activité contre le crime, tel que le vol d’identité menant à la fraude sur titre.

Sur les 101 opérations examinées, la vérification de l’identité était absente ou inadéquate dans près de 20 % des cas.

L’ARSF a révisé sa Ligne directrice en matière d’interprétation – Détection et prévention de la fraude hypothécaire, laquelle énonce les attentes minimales ainsi que des recommandations en matière de pratiques exemplaires. La nouvelle version sera publiée d’ici cet automne.

Divulgation

Une divulgation à la fois claire, complète et compréhensive auprès des emprunteurs renforce la confiance du client et limite les risques.

Des clients bien informés feront davantage confiance à vos conseils et à vos recommandations de produit. Ils risquent moins de mettre fin brutalement à une opération parce qu’ils sont devenus « frileux ».

Ils risquent moins également de déposer plainte ou de donner lieu à des réclamations au titre de l’assurance erreurs et omissions.

Dans près de la moitié des opérations, il manquait des renseignements précis dans les documents de divulgation. Il y avait un vague renvoi de type « voir la promesse ».

Dans certains cas, les emprunteurs étaient invités à prendre connaissance de renseignements qui ne figuraient pas dans la promesse de prêt. Les renseignements se trouvaient dans la liste des clauses types, laquelle n’était pas fournie.

Si l’information ne se trouve pas directement dans le formulaire de divulgation, la pratique exemplaire exige au minimum ce qui suit :

  • Fournir une copie du ou des documents qui contiennent l’information.
  • Citer le nom et la partie du document où se trouve l’information (liste des clauses types, barème de frais du prêteur).

De plus, dans environ 32 % des opérations, les conditions générales comportaient des omissions ou des imprécisions.

Divulgation relative aux rôles multiples

En général, la maison de courtage ainsi que ses courtiers et agents agissent en tant qu’intermédiaires auprès des consommateurs. Les emprunteurs présument souvent que la maison de courtage, le courtier ou l’agent sont des tiers impartiaux qui agissent dans leur intérêt. Ce n’est pas toujours vrai. Ainsi, si le prêteur recommandé est le conjoint du courtier ou de l’agent, il peut y avoir conflit d’intérêts.[4] Dans certains cas, quand le prêteur est une entité de placement hypothécaire liée à la maison de courtage, cette dernière peut choisir de ne représenter que le prêteur dans le cadre de l’opération[5].

Les courtiers devraient aviser les emprunteurs des conflits d’intérêts, réels ou potentiels, de façon claire et au plus tôt[6].

Les emprunteurs peuvent ainsi décider s’ils souhaitent poursuivre ou engager leur propre représentant.

Une communication tardive peut être perçue comme une déclaration mensongère ou une fausse déclaration pure et simple.

[1] Dans sa première série d’examens, l’ARSF a examiné 39 opérations, dont 22 présentaient une insuffisance de documents sur l’évaluation de la convenance et la justification.
[2] Règl. de l’Ont. 188/08, article 10, Obligation de vérifier l’identité d’un client, et article 11, Obligation de vérifier l’identité d’une autre partie
[3] Règl. de l’Ont. 188/08, article 13, Obligation relative à l’autorisation légale
[4] Règl. de l’Ont. 188/08, article 26, Divulgation des rapports de la maison de courtage, et article 27, Divulgation de conflits d’intérêts réels ou possibles
[5] Règl. de l’Ont. 188/08, article 18, Divulgation relative au rôle de la maison de courtage
[6] Règl. de l’Ont. 188/08, article 35, Date limite de la divulgation aux emprunteurs