Pourquoi cela intéresse-t-il l’ARSF?
L’incertitude récente de l’économie et du marché, la hausse importante du prix des maisons et les critères de souscription plus stricts introduits par le BSIF pour les prêteurs sous réglementation fédérale ont rendu plus difficile pour les consommateurs l’obtention ou le maintien de prêts hypothécaires auprès des prêteurs traditionnels.1 Par conséquent, de plus en plus de consommateurs se tournent vers des options de financement hypothécaire non traditionnel et privé, avec l’aide de maisons de courtage, de courtiers et d’agents d’hypothèques. Certains de ces consommateurs peuvent être plus financièrement vulnérables, et l’ARSF craint qu’ils soient exploités lors d’opérations hypothécaires privées.
De 2020 à 2021, l’équipe de surveillance des pratiques des maisons de courtage d’hypothèques de l’ARSF s’est efforcée de mieux comprendre la nature des transactions de prêts privés dans le « monde réel », comme le présente le plan de supervision du secteur du courtage hypothécaire pour cette période. L’ARSF a également évalué le rôle d’intermédiaire du courtier ou de l’agent en hypothèques. En plus de solliciter des commentaires, tant de manière empirique que par l’entremise de son Comité consultatif technique sur le courtage d’hypothèques, l’ARSF a également réalisé des examens des maisons de courtage qui fournissent des prêts privés ou qui mettent en place des prêts hypothécaires privés.
Ce que nous avons fait
Le principal objectif des examens des prêts hypothécaires privés consistait à évaluer la conformité avec la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (LMCHPHAH) et ses règlements. En particulier, nous avons cherché à comprendre les domaines qui présentent un risque plus élevé de non-conformité des courtiers ou de préjudice aux consommateurs et qui nécessitent une attention plus soutenue de la part des titulaires de permis.
Dans cette optique, l’ARSF a sélectionné un ensemble diversifié de maisons de courtage engagées dans des opérations hypothécaires privées, afin de s’assurer que les pratiques examinées constituent un échantillon représentatif de l’industrie. Nous nous sommes concentrés sur les processus de connaissance du client des maisons de courtage et de leurs courtiers et agents, tant pour les prêteurs que pour les emprunteurs, et sur les processus d’évaluation de la pertinence pour les maisons de courtage qui mettent en place des prêts hypothécaires privés ou qui fournissent des prêts privés.
Ce que nous avons découvert
Dans les opérations hypothécaires privées, de nombreux courtiers et agents assument un rôle de conseil plus important, qu’il s’agisse de trouver la bonne solution de financement pour un emprunteur ou de trouver le bon placement hypothécaire pour un prêteur. En outre, de nombreux vétérans du secteur ont informé l’ARSF que la pertinence d’un prêt privé pour un emprunteur dépend fortement de l’existence et de la faisabilité d’une stratégie de « sortie » permettant à l’emprunteur de revenir à un prêt hypothécaire plus traditionnel.
Bien que les pratiques particulières des maisons de courtage, des courtiers et des agents varient, l’ARSF a recensé les pratiques suivantes qui ne sont généralement pas conformes à l’intention de protection des consommateurs de certaines exigences réglementaires :
Documentation de l’analyse de la pertinence pour les emprunteurs
Un principe essentiel de la LMCHPHAH et de ses règlements consiste à s’assurer qu’un produit hypothécaire recommandé à un emprunteur lui convient. Bien que les examens de l’ARSF aient révélé que les courtiers et agents recueillaient de l’information pour effectuer une analyse de la pertinence (pour les emprunteurs), 22 des 39 opérations examinées ne contenaient aucune documentation indiquant en quoi le produit recommandé répondait aux besoins de l’emprunteur.
Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les prêts privés peuvent constituer une option appropriée pour un emprunteur. Toutefois, ces raisons ne sont pas toujours aussi évidentes ou claires pour les emprunteurs que pour les courtiers ou les agents qui les recommandent. La documentation du dossier d’une transaction permet à une autre personne d’utiliser les mêmes documents ou renseignements pour recréer le processus de décision – par exemple, par un courtier principal, à des fins de conformité.
Les courtiers ou agents qui font le lien entre les besoins ou la situation de l’emprunteur et le produit qui lui est recommandé sont susceptibles d’avoir moins de questions si l’opération est réexaminée ou contestée par la suite.
Information sur la connaissance du prêteur et processus
Pour assurer la pertinence, il est essentiel que les maisons de courtage d’hypothèques et les courtiers hypothécaires en sachent le plus possible sur les besoins financiers et la situation de leurs clients (emprunteurs et prêteurs privés), ainsi que sur leurs objectifs et leurs attentes.
De nombreuses maisons de courtage d’hypothèques utilisent un formulaire de « connaissance du prêteur ou de l’investisseur) pour recueillir ces renseignements auprès de prêteurs privés éventuels pendant le processus de vérification et d’intégration. L’ARSF a noté qu’il arrive que les maisons de courtage ne documentent pas ou ne mettent pas à jour les besoins financiers et la situation du prêteur privé pour étayer leurs évaluations de la pertinence, tandis que d’autres maisons de courtage établissent des directives que les courtiers et agents doivent suivre concernant la fréquence de mise à jour des renseignements sur le prêteur privé.
Identité du prêteur privé non divulguée aux emprunteurs
L’ARSF a noté que pour 10 des 39 opérations hypothécaires examinées, les lettres d’engagement présentées aux emprunteurs pour signature n’identifiaient pas ni ne confirmaient le prêteur privé et elles indiquaient que le prêteur était « à déterminer » ou « à confirmer ». L’article 26 du Règlement de l’Ontario 188/08 exige qu’une maison de courtage divulgue à un emprunteur la nature de la relation entre la maison de courtage et chaque prêteur en vertu d’un prêt hypothécaire qu’elle présente à l’emprunteur, et l’article 27 du Règlement de l’Ontario 188/08 exige qu’une maison de courtage divulgue tout conflit d’intérêts réel ou potentiel.
Si un prêteur n’est pas confirmé, une maison de courtage ne peut pas préparer une divulgation adéquate et précise à l’intention de l’emprunteur qui réponde à ces exigences. Dans ces circonstances, il n’est pas non plus évident que l’emprunteur comprenne qu’un prêteur peut ne pas encore être confirmé, ainsi que les options et les conséquences si le financement ne peut finalement pas être obtenu.
Les opérations de prêt privé diffèrent à bien des égards du financement hypothécaire institutionnel traditionnel. En particulier, lorsqu’une maison de courtage représente à la fois l’emprunteur et le prêteur privé dans une opération, la maison de courtage (par l’intermédiaire de ses courtiers ou agents) doit s’assurer de la pertinence tant pour l’emprunteur que le prêteur privé.
Le processus de votre maison de courtage est-il prêt à être évalué du point de vue de la protection des consommateurs? Si votre maison de courtage est engagée dans des transactions de prêts privés, ou envisage de pénétrer ce segment du marché, tenez compte de ces conclusions pour définir vos prochaines étapes.
1 Voir le Plan de supervision du secteur du courtage d’hypothèques en 2021-2022 de l’ARSF.