Courtage d’hypothèques – Les nouvelles à connaître, volume 10
Sur cette page
- Mot de bienvenue
- Le courtage de billets à ordre peut entraîner des conséquences graves auprès de la CVMO et de l’ARSF
- La détention d’un permis d’agent ou de courtier ne fait pas de vous un prêteur privé dispensé
- Une décision du Tribunal met en évidence les risques associés au fait de ne pas respecter les obligations réglementaires
- Les risques associés aux activités extérieures : comment vous assurer que vos agents et courtiers ne font pas courir un risque à votre maison de courtage
- Vous avez obtenu un prêt hypothécaire privé pour votre client, mais dispose-t-il d’un plan de sortie?
- Vous avez déjà entendu parler de la règle relative à la connaissance du client, mais connaissez-vous votre prêteur?
- Informez-vous vraiment vos clients de tout ce qu’ils doivent savoir?
- Des ressources utiles pour mieux protéger les clients vulnérables
- Version améliorée de la déclaration annuelle en 2027
- Restez au courant
Mot de bienvenue
Chers professionnels du secteur hypothécaire,
Depuis notre dernier bulletin, le marché du logement en Ontario continue de subir des pressions croissantes, ce qui accroît la vulnérabilité des consommateurs. L’incertitude persistante entourant les droits de douane américains, les conflits géopolitiques, les perturbations des chaînes d’approvisionnement, la hausse des coûts du carburant et des produits d’épicerie ainsi que l’instabilité du marché de l’emploi sont autant de facteurs qui participent à créer un contexte difficile pour les emprunteurs et les investisseurs.
En tant que professionnels en hypothèques, vous jouez un rôle essentiel en aidant vos clients à prendre des décisions éclairées. En ces temps incertains, il est plus que jamais important de faire preuve de discernement et d’une diligence raisonnable accrue. Cela suppose de respecter en tout temps les exigences légales et réglementaires, d’assurer une surveillance rigoureuse de la conformité tant au niveau de la maison de courtage qu’au niveau individuel, et de toujours garder en tête l’objectif général consistant à s’assurer que les consommateurs se voient offrir des choix de produits hypothécaires adaptés à leurs besoins.
En particulier, les courtiers principaux ont la responsabilité essentielle de protéger les consommateurs et de préserver la confiance des marchés. Dans le cadre de leurs fonctions de supervision, les courtiers principaux doivent être au fait des activités commerciales simultanées qu’exercent leurs agents et leurs courtiers, en particulier celles susceptibles d’avoir une incidence sur la conformité de leur maison de courtage à la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (LMCPHAH). Cela inclut les cas où des agents ou des courtiers établissent et exploitent une activité d’administrateur d’hypothèque, en parallèle de leurs activités de courtage.
Sans une surveillance adéquate, les activités externes, notamment celles liées aux investissements, peuvent à tout le moins créer des conflits d’intérêts, voire pire, placer la maison de courtage en situation de non-conformité à la LMCPHAH. Pour exercer un travail efficace de supervision, il faut avoir une visibilité claire sur ces activités, mettre en œuvre des politiques et procédures pour les encadrer et gérer les risques de façon proactive pour s’assurer que tous les agents et courtiers autorisés par la maison de courtage respectent ces politiques.
Le climat économique actuel, conjugué à une conformité insuffisante, crée également des risques pour les investisseurs. Par exemple, certains investisseurs à valeur nette élevée sont aiguillés vers des produits complexes ou associés à un plus grand risque, notamment des billets à ordre non garantis.
Bien que ces produits puissent relever de la compétence de la Commission des valeurs mobilières de l’Ontario (CVMO), une utilisation inadéquate de ces produits par les titulaires de permis peut entraîner des résultats défavorables pour les investisseurs ainsi que des conséquences graves de la part de la CVMO et de l’ARSF pour le titulaire de permis, comme en témoignent les récentes mesures d’application. Qui plus est, en cas de sanctions de la CVMO, l’ARSF peut décider qu’un agent ou un courtier n’est pas apte à conserver son permis en vertu de la LMCPHAH.
L’ARSF a également observé des cas où les participants au marché s’écartent des pratiques établies et font des compromis dans les décisions de conformité, souvent avec de bonnes intentions, mais ces écarts finissent par entraîner des résultats préjudiciables pour les consommateurs et les titulaires de permis. Faire de fausses déclarations dans des documents, faire transiter des fonds liés à des prêts hypothécaires par des comptes personnels ou tenter autrement d’accélérer les opérations en rognant sur la conformité peut exposer les clients et les titulaires de permis (et leurs maisons de courtage) à des risques graves, y compris à des mesures d’application. Ce qui peut sembler être une solution à court terme peut rapidement entraîner des conséquences à long terme.
Comme toujours, nous vous encourageons à lire la sélection d’articles suivants ainsi que les autres publications de l’ARSF pour vous tenir informés et mieux comprendre comment protéger vos clients et votre entreprise. Nous vous remercions de vos efforts continus pour garantir la sécurité et le dynamisme du secteur du courtage d’hypothèques en Ontario.
-- Gina Stephens, Directrice, surveillance des pratiques des courtiers en hypothèques
Le courtage de billets à ordre peut entraîner des conséquences graves auprès de la CVMO et de l’ARSF
L’ARSF continue d’observer des situations où des professionnels en hypothèques contribuent à promouvoir, à émettre ou à faciliter des billets à ordre. Une telle situation peut vous exposer à de graves conséquences sur le plan juridique et réglementaire. Il est essentiel de comprendre où s’arrête la réglementation des prêts hypothécaires et où commence la réglementation des valeurs mobilières, ainsi que les conséquences graves pouvant découler du non-respect de ces limites.
La détention d’un permis d’agent ou de courtier ne fait pas de vous un prêteur privé dispensé
La détention d’un permis d’agent ou de courtier en hypothèques ne vous autorise pas à prêter de l’argent ni à effectuer des opérations en dehors d’une maison de courtage autorisée. Toutes les opérations hypothécaires en Ontario doivent être effectuées par l’intermédiaire d’une maison de courtage autorisée ou d’une partie dispensée, que des honoraires soient exigés ou non. Le non-respect de ces exigences peut vous exposer ainsi que votre maison de courtage à de graves conséquences réglementaires.
Une décision du Tribunal met en évidence les risques associés au fait de ne pas respecter les obligations réglementaires
L’ARSF est intervenue pour protéger les consommateurs et préserver la confiance envers le secteur du courtage d’hypothèques en imposant d’importantes pénalités administratives et une ordonnance de conformité à Harold Gerstel.
Les risques associés aux activités extérieures : comment vous assurer que vos agents et courtiers ne font pas courir un risque à votre maison de courtage
Les courtiers principaux et la direction d’une maison de courtage doivent superviser de façon active les activités commerciales simultanées et externes auxquelles se livrent les agents et les courtiers. Mal encadrées, ces activités peuvent mener à des conflits d’intérêts, à des lacunes de supervision et à des préjudices pour les consommateurs, pouvant exposer la maison de courtage à des risques réglementaires et à d’éventuelles contraventions à la LMCPHAH.
Vous avez obtenu un prêt hypothécaire privé pour votre client, mais dispose-t-il d’un plan de sortie?
Lorsque vous mettez en place un prêt hypothécaire privé, votre client doit disposer d’une stratégie de sortie réaliste pour que le prêt soit considéré comme convenant à sa situation. En vertu de la loi, les professionnels en hypothèques doivent veiller à recommander des produits qui conviennent aux besoins particuliers de leurs clients.
Vous avez déjà entendu parler de la règle relative à la connaissance du client, mais connaissez-vous votre prêteur?
Lorsque vous gérez des prêts hypothécaires privés, en particulier lorsque vous représentez un prêteur privé particulier, vous devez impérativement vérifier la source de ses fonds. À défaut, vous pourriez exposer l’emprunteur, le prêteur et la maison de courtage à un risque important. En faisant preuve de diligence raisonnable, vous protégez l’intégrité du marché hypothécaire de l’Ontario, tout en évitant des préjudices pour les consommateurs.
Informez-vous vraiment vos clients de tout ce qu’ils doivent savoir?
La transparence est essentielle dans toutes les opérations hypothécaires, en particulier lorsqu’il s’agit de prêts hypothécaires privés. Pour prendre une décision éclairée, les emprunteurs doivent comprendre clairement tous les frais, notamment la raison pour laquelle les frais sont facturés et au profit de qui. Présenter les frais de manière visible et les désigner de façon précise à chaque étape contribue à protéger les consommateurs.
Des ressources utiles pour mieux protéger les clients vulnérables
Nous encourageons les professionnels en hypothèques à s’appuyer sur le cadre de vulnérabilité de l’ARSF pour tenir compte des vulnérabilités potentielles de leurs clients comme des difficultés financières, le manque de connaissances financières ou des changements majeurs dans la vie. La prise en compte de ces facteurs peut vous aider à recommander des produits adaptés afin de mieux protéger vos clients.
Version améliorée de la déclaration annuelle en 2027
L’ARSF lancera bientôt une refonte de la déclaration annuelle qui sera plus courte, plus simple et plus rapide à déposer. En plus de ce nouveau questionnaire, l’ARSF publiera également un guide visant à vous fournir un soutien clair et pratique lorsque vous effectuez votre dépôt, notamment des réponses aux questions les plus fréquentes et une assistance étape par étape.