Sommaire de la méthode de supervision des hypothèques consortiales à risque élevé

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Appui de la méthode

De nombreux commentaires ont indiqué l’appui général de la démarche de supervision ciblée, notamment de l’information supplémentaire exigée pour augmenter la protection des petits investisseurs, mais pas pour les catégories désignées d’investisseurs.

L’ARSF a élaboré sa démarche de supervision pour les PHC à risque élevé pour améliorer tout particulièrement la sensibilisation des petits investisseurs aux risques de ces projets.

L’ARSF tente de trouver le juste milieu entre la nécessité d’offrir des protections supplémentaires pour les petits investisseurs/consommateurs et celle de ne pas imposer un fardeau réglementaire excessif aux investisseurs des catégories désignées qui n’auraient généralement pas besoin de l’information supplémentaire indiquée dans le formulaire 3.2.1, puisqu’ils possèdent les ressources, le savoir et l’expérience nécessaires pour prendre des décisions d’investissement en toute connaissance de cause. 

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Réserves au sujet de la méthode

De nombreux commentaires ont également fait état de réserves au sujet des améliorations recommandées pour la méthode de supervision :

• l’information au sujet des risques des PHC non admissibles ne suffit pas à elle seule à protéger les petits investisseurs;
• les PHC à risque élevé sont des produits complexes et les petits investisseurs risquent de ne pas lire le formulaire d’information supplémentaire ou de ne pas comprendre les placements qu’ils effectuent en dépit de cette information; les investisseurs se fient à leurs courtiers pour effectuer un placement;
• la richesse des investisseurs ne constitue pas toujours un indicateur valide de leurs connaissances ou de leurs compétences en matière de placements (p. ex. certains investisseurs riches nécessitent également une protection supplémentaire);
• l’avertissement sur les risques des PHC non admissibles devrait être plus explicite (p. ex. sa formulation pourrait être : « Une hypothèque consortiale est un investissement risqué » au lieu de « pourrait être un investissement risqué »);
• certains termes du formulaire ne sont pas clairs, d’autres ne sont pas définis ou sont juridiques, ce qui crée un obstacle pour informer les investisseurs des risques auxquels ils sont exposés.

L’ARSF a élaboré sa nouvelle méthode de supervision dans le cadre législatif et réglementaire actuel en utilisant les outils à sa disposition en tant qu’organisme de régulation. 
 

L’ARSF croit que la nouvelle information supplémentaire, de concert avec l’introduction de la supervision en temps réel des PHC à risque élevé, et d’autres exigences pour les maisons de courtage, sont des outils qui peuvent protéger les consommateurs.  

La supervision en temps réel permettra à l’ARSF de repérer les projets de PHC à risque très élevé ou les maisons de courtage qui gèrent ces produits et de prendre des mesures immédiates pour examiner celles-ci de plus près, au besoin.

Le cadre réglementaire exige que les courtiers hypothécaires présentent aux investisseurs des placements adaptés à leur situation personnelle et permet à l’ARSF de prendre des mesures pour assurer la conformité aux exigences en matière de convenance. La méthode de supervision en temps réel pour les PHC à risque élevé devrait permettre à l’ARSF de surveiller attentivement les maisons de courtage pour s’assurer qu’elles présentent les produits adéquats aux consommateurs.

Pour clarifier encore plus l’information sur le risque, l’avertissement du formulaire a été modifié et est devenu « Une hypothèque consortiale est un investissement risqué » en remplacement de « pourrait être un investissement risqué ». 

Le formulaire 3.2.1 a été conçu délibérément pour être un document en langage « simple ». L’ARSF a tenté de simplifier les termes et de supprimer ceux qui risquent de manquer de clarté pour le grand public. Nous tiendrons compte de ces commentaires dans notre futur travail.

Facteurs de risque

Les observations suivantes ont été exprimées dans les commentaires :

• l’information sur la valeur d’estimation et le ratio prêt-valeur (RPV) protègent peu, voire pas du tout, les investisseurs dans un PHC contre le risque de perte;
• la valeur du ratio prêt-coût (RPC) devrait être une information fournie en plus du ratio RPV, car c’est une mesure objective qui fluctue moins selon diverses hypothèses, contrairement au RPV;  
• les petits investisseurs devraient obtenir un avis juridique indépendant avant de remplir le formulaire et cette exigence devrait être satisfaite chaque année.

L’ARSF a créé le formulaire 3.2.1 pour souligner trois risques majeurs pour les petits investisseurs. 

Un RPV élevé (calculé selon les indications du formulaire 3.2.1) n’est qu’un seul de ces facteurs de risque. L’ARSF attend d’un courtier hypothécaire l’évaluation complète de la convenance d’un PHC non admissible pour un investisseur à la suite de l’examen de tous les facteurs importants d’un projet en fonction de la situation personnelle, des besoins, de la tolérance au risque, de l’expérience et des connaissances en matière de placements d’un investisseur avant de lui recommander un placement. 

À la suite des commentaires exprimés lors de la consultation, l’ARSF a réexaminé les données de l’analyse de 246 projets hypothécaires consortiaux terminés pendant ces dernières années et confirmé à nouveau que ces trois facteurs de risque clés sont des indicateurs adéquats pour les PHC à risque élevé.

Il est prudent d’obtenir un avis juridique indépendant. En revanche, l’ARSF pense qu’exiger cela pour tous les petits investisseurs n’est pas un outil efficace pour les protéger et peut être inutile dans certains cas (p. ex. quand un petit investisseur est très qualifié). 

Information des investisseurs/consommateurs 

Des campagnes dans les médias ethniques ont été conseillées pour avertir les investisseurs des risques des PHC à risque élevé.

L’ARSF s’engage à protéger les droits et les intérêts des consommateurs, à promouvoir l’information du public et la confiance envers les secteurs réglementés.

L’ARSF mettra en place le Bureau de protection du consommateur qui définira les thèmes à traiter par d’éventuelles politiques de protection des consommateurs et des discussions sur la sensibilisation et l’information visant à améliorer la protection et la confiance des consommateurs quand ils participent à des activités du marché administrées par les secteurs réglementés par l’ARSF. Les initiatives continues de protection du consommateur de l’ARSF tiendront compte de cette recommandation.  

5.

Fardeau réglementaire

Des préoccupations ont été exprimées dans de nombreux commentaires concernant le fardeau réglementaire imposé par les formulaires 3.0, 3.1 et 3.2 des PHC : 

• les formulaires des PHC ne devraient pas être requis pour les opérations où les investisseurs sont très qualifiés, institutionnels ou désignés et n’ont donc pas besoin d’information supplémentaire (p. ex. quand une maison de courtage gère également une société de placement hypothécaire [SPH], la maison de courtage ne devrait pas être obligée de se remettre à elle-même, en tant que SPH, des formulaires de PHC dûment remplis);
• remplir le formulaire 3.0 pour chaque opération est redondant; il devrait être rempli une fois par an (c.-à-d. tous les 12 mois) par chaque investisseur, mais les investisseurs devraient être tenus d’informer leur courtier de tout changement important dans leur situation personnelle, au moment où il survient, à tout moment de l’année;
• certaines maisons de courtage ont renoncé à certains types de financement de PHC (p. ex. PHC aux fins de construction ou au grand nombre d’investisseurs) à cause du fardeau administratif imposé par ces formulaires.
   

Contrairement à certains des commentaires ci-dessus, une personne a suggéré d’améliorer les procédures à employer par les courtiers pour connaître leurs clients. 

Les formulaires 3.0. 3.1 et 3.2 sont rendus obligatoires pour les PHC par les paragraphes 24.1 (1) et 31.1 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08 : Maisons de courtage – Normes d’exercice, pris en vertu de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques.

En revanche, l’ARSF comprend que remplir ces formulaires pour les PHC exige des maisons de courtage des ressources et examine en ce moment des options pour alléger le fardeau imposé par ces formulaires ou par les opérations visant des PHC non admissibles pour les investisseurs très qualifiés. Ces options sont en cours d’élaboration et seront présentées au secteur cet automne. 

L’ARSF n’a pas pour but de contraindre des entreprises à cesser leurs activités ni de mettre fin à un service particulier, mais plutôt d’assurer le dynamisme du secteur du courtage hypothécaire, en offrant la protection adéquate à tous les participants et, en particulier, aux investisseurs et aux consommateurs.

6.

Définition des PHC admissibles et non admissibles

Il a été dit que la définition actuelle d’un PHC non admissible pourrait être changée : 

• un PHC non admissible devrait être défini comme un prêt hypothécaire privé, conforme à l’un des trois facteurs de risque du formulaire 3.2.1 au lieu de la définition actuelle, fondée sur la catégorie d’actifs;
• les prêts hypothécaires de construction résidentielle au RPV de 75 % au plus ne devraient pas faire partie de ceux dont le RPV élevé est signalé, quand le RPV est fondé sur la valeur de la construction achevée moins la TVH et les dépenses estimées pour l’achever; 
• les prêts hypothécaires commerciaux consortiaux conventionnels/simples, au RPV de 75 % au plus, ne devraient pas être considérés comme des PHC non admissibles.
   

Il a également été dit que :

• les projets hypothécaires consortiaux devraient plutôt être dénommés prêts hypothécaires consortiaux de développement des investissements;
• restreindre la définition des PHC non admissibles allégerait considérablement le fardeau administratif pesant sur de nombreuses maisons de courtage.

La définition des PHC non admissibles est en dehors de la portée de cette consultation. La modification de cette définition exigerait de modifier le Règlement de l’Ontario 188/08.

L’ARSF a transmis tous ces commentaires aux fonctionnaires du ministère des Finances dans le cadre de sa politique actuelle ou de ses initiatives d’allégement du fardeau. La définition d’un PHC non admissible est en cours d’examen par le ministère des Finances, l’ARSF et la Commission des valeurs mobilières de l’Ontario.

Participation aux PHC

Il a été dit que :

• la participation des petits investisseurs aux PHC aux fins de construction ou de développement immobilier non admissibles devrait être impossible ou limitée;
• les PHC devraient devenir complètement illégaux.

Le travail de l’ARSF s’inscrit dans le cadre réglementaire en vigueur, établi par le gouvernement. 

Pour éliminer les risques posés par ce produit, l’ARSF lance la nouvelle méthode de supervision pour les PHC à risque élevé qui est axée sur l’information supplémentaire offerte aux petits investisseurs au sujet d’un PHC afin de les aider à prendre des décisions d’investissement plus éclairées.

Cette nouvelle méthode de supervision impose à une maison de courtage de remplir le formulaire 3.2.1 avec l’investisseur et de remettre une copie du formulaire à l’ARSF pour le premier investisseur dans le projet. Ces exigences visent à répondre aux préoccupations en matière de protection des investisseurs qui peuvent être soulevées quand ces produits sont commercialisés à des petits investisseurs.

Utilisation des fonds enregistrés

Il a été dit que les petits investisseurs ne devraient pas être autorisés à utiliser des fonds enregistrés pour les PHC visant à financer les coûts accessoires des promoteurs immobiliers.

Le travail de l’ARSF s’inscrit dans le cadre législatif et réglementaire actuel.

L’ARSF reconnaît que l’investissement de fonds enregistrés dans les PHC n’est pas approprié, en règle générale. L’ARSF exige que les courtiers hypothécaires évaluent la convenance de l’investissement, en fonction de la situation personnelle de l’investisseur, pour s’assurer de recommander les produits appropriés.

Déclarations de placement avec dispense

Il a été dit que le respect de l’exigence de déposer des rapports de placement avec dispense pour les PHC commercialisés sur le marché dispensé représente un important coût financier et administratif.

Le dépôt obligatoire d’un rapport de placement avec dispense est une exigence du régime de réglementation des valeurs mobilières. Ce n’est pas une exigence de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques.

Courtiers sur le marché dispensé

Il a été dit que les petits investissements dans les PHC ne devraient être autorisés que par l’entremise d’un courtier sur le marché dispensé et ne devraient plus être permis par le truchement du secteur du courtage hypothécaire.

L’ARSF a communiqué tous ces commentaires aux fonctionnaires du ministère des Finances.

Exigences en matière de permis

Plusieurs commentateurs ont suggéré d’imposer un permis ou des qualifications supplémentaires pour les courtiers et les agents hypothécaires qui effectuent des opérations visant des PHC.

Il a également été dit que la majorité des courtiers et des agents hypothécaires négocient des prêts hypothécaires résidentiels et que la complexité des prêts hypothécaires commerciaux exige un certain niveau de connaissances et d’expertise.

L’ARSF s’engage à examiner les qualifications requises pour les permis des agents et des courtiers hypothécaires en 2020-2021. L’une des priorités stratégiques de l’ASRF proposées pour 2020-2021 est de soutenir l’orientation stratégique du gouvernement relative à l’examen de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques. Les recommandations dans le rapport d’examen sur la Loi comprennent la réduction du fardeau en établissant de nouvelles catégories de permis ainsi que le rehaussement et la simplification des normes en matière de formation et des normes professionnelles pour les agents et les courtiers.

Avocats contre maisons de courtage

Il a été dit que certains PHC ne sont pas commercialisés par le biais d’un courtier hypothécaire et que les investisseurs se fient uniquement à un avocat qui risque d’être partiellement informé des risques d’un PHC.

L’ARSF a communiqué tous ces commentaires aux fonctionnaires du ministère des Finances.

Établissements contre maisons de courtage 

Il a été dit que les PHC ne devraient pas être autorisés pour les personnes travaillant à la commission. Les PHC devraient être gérés et garantis par une banque à charte ou par des entités au capital suffisant pour absorber les demandes d’indemnisation potentielles.

L’ARSF a communiqué tous ces commentaires aux fonctionnaires du ministère des Finances.

Courtiers principaux

Il a été recommandé de restreindre les représentants des maisons de courtage habilités à superviser les PHC (c.-à-d. seuls les courtiers principaux peuvent signer les formulaires des PHC).

L’ARSF exige que toutes les activités d’une maison de courtage, y compris les PHC, soient supervisées au bout du compte par le courtier principal.

Assurance

Il été dit qu’un complément d’assurance erreurs et omissions devrait être exigé pour les opérations visant des PHC non admissibles. Par exemple : 

• garantie minimale de 10 millions $ pour commercialiser des PHC;
• totalité d’assurance suffisante; ou
• cautionnement individuel du courtier ou de l’agent tenant lieu d’assurance erreurs et omissions. 

La Loi sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques exige que les maisons de courtage hypothécaire et les administrateurs d’hypothèques souscrivent une police d’assurance erreurs et omissions avec une garantie d’au moins 500 000 $ par demande d’indemnité et de 1 000 000 $ de garantie globale, dont une garantie annexe pour fraude.

L’ARSF a transmis tous ces commentaires aux fonctionnaires du ministère des Finances dans le cadre de sa politique actuelle ou de ses initiatives d’allégement du fardeau.

Évaluations

Il a été dit que : 

• les rapports d’évaluation utilisés pour les PHC sont préoccupants en raison de conflits d’intérêts potentiels ou de la fiabilité des évaluations;
• les évaluations devraient être examinées par un pair; 
• les évaluations doivent être fournies dans les six mois au plus tard en cas d’important changement négatif. 

L’ARSF a communiqué tous ces commentaires à l’Institut canadien des évaluateurs. 

Autre

Il a été dit que les PHC devraient être assujettis aux calculs du test de tension et être à terme fixe, avec protection du montant principal pour leurs investisseurs.

L’ARSF a communiqué tous ces commentaires aux fonctionnaires du ministère des Finances. Les PHC ne sont pas des placements garantis et ne conviennent peut-être pas pour tous les investisseurs. L’ARSF a créé le formulaire 3.2.1 pour souligner les trois risques principaux pour les petits investisseurs potentiels.