Faire sciemment une fausse déclaration dans le cadre d’une demande, que ce soit à la connaissance de votre équipe d’achat ou non, constitue une fraude hypothécaire. Et les conséquences peuvent être graves. Fournir des renseignements exacts sur votre demande de prêt hypothécaire et faire appel aux services d’un agent ou d’un courtier en hypothèques titulaire d’un permis peuvent vous aider à éviter les situations de fraude hypothécaire. Toutefois, certains signaux d’alerte devraient vous mettre la puce à l’oreille et il vous incombe d’être vigilant.
Pour être admissible à un prêt hypothécaire, vous devez fournir des documents qui attestent votre situation d’emploi, vos actifs et vos dettes à votre agent ou courtier en hypothèques o à votre prêteur. Les renseignements inexacts, les omissions d’information et la fabrication de faux documents sont tous considérés comme de la fraude, peu importe leur importance, et que ce soit vous ou votre courtier ou prêteur, votre agent immobilier ou votre avocat qui remplit les documents.
Les documents frauduleux comprennent ce qui suit :
créer, modifier ou falsifier des relevés de salaire, des lettres d’emploi et d’autres documents;
fournir des renseignements trompeurs ou exagérés sur votre revenu ou le nombre d’années de service;
faire une fausse déclaration à l’égard de votre situation d’emploi : temps plein/temps partiel, payé à l’heure/salarié, payé à la commission ou travailleur autonome;
antidater des lettres d’emploi;
ne pas divulguer toutes les dettes existantes;
faire une fausse déclaration ou omettre de mentionner des détails sur la propriété afin d’en augmenter la valeur;
mentir au sujet de l’utilisation de la propriété (p. ex., indiquer qu’il s’agit de votre résidence principale lorsque vous avez l’intention de la louer).
Assurez-vous de remplir votre demande de prêt hypothécaire de manière appropriée et de toujours lire les documents en entier avant de signer. Si des renseignements inexacts figurent dans un document, ne signez pas. Si vous n’êtes pas certain, vous pouvez consulter un conseiller juridique indépendant.
Si vous êtes un travailleur autonome, saisonnier ou contractuel ne recevant pas de relevés de salaire de manière régulière, présentez vos avis de cotisation délivrés par l’Agence du revenu du Canada (ARC). Veuillez noter que la falsification d’un avis de cotisation constitue une infraction criminelle.
Faites preuve de prudence si quelqu’un vous offre des services ou des pots-de-vin monétaires pour vous aider à obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur en particulier ou pour économiser de l’argent sur votre hypothèque, même après que votre demande a été rejetée ailleurs. Parfois, des offres comme celles-ci surviennent à la dernière minute et sont assorties de taux d’intérêt ou de frais qui viennent annuler les économies potentielles, vous laissant ainsi prisonnier des modalités que vous avez acceptées. Il faut toujours magasiner un prêt hypothécaire et obtenir un deuxième avis si vous obtenez une offre qui semble trop belle pour être vraie.
Votre maison de courtage d’hypothèques devrait répondre à vos courriels ou à vos appels dans un délai raisonnable. Habituellement, tout devrait être prêt au moins deux semaines avant votre date de clôture. Il s’agit entre autres de s’assurer que les modalités du prêteur énoncées dans la lettre d’engagement ont été respectées par le prêteur à ce moment-là; autrement, vous devrez prévoir des délais pour procéder à la clôture.
Le prêteur avisera le courtier lorsque votre revenu, la source du versement initial, etc., auront été vérifiés et le courtier devrait confirmer avec vous qu’aucun autre document, comme l’évaluation du domicile, n’est requis.
Lorsque vous signez un contrat d’hypothèque, votre agent ou courtier devrait continuer à assurer la communication entre vous et le prêteur, et peut-être entre vos avocats et ceux du vendeur. Si vous êtes sans nouvelles de votre agent ou courtier avant la date de clôture, communiquez avec le courtier principal à la maison de courtage d’hypothèques et informez-le de la situation.
Les maisons de courtage d’hypothèques titulaires d’un permis sont tenues par la loi de vous fournir certains renseignements afin que vous puissiez prendre des décisions éclairées. Votre courtier ou agent en hypothèques doit fournir des renseignements écrits au nom de la maison de courtage au sujet des éléments suivants :
les frais ou une estimation des frais applicables;
le rôle de la maison de courtage d’hypothèques et pour qui elle agit (l’emprunteur, le prêteur ou les deux);
la relation de la maison de courtage avec chaque prêteur qu’elle recommande;
les risques importants liés à l’obtention du prêt hypothécaire (de manière générale et propre au type de prêt que vous signez);
tout conflit d’intérêts potentiel qu’elle peut avoir en lien avec le prêt hypothécaire;
si la maison de courtage d’hypothèques, le courtier ou l’agent en hypothèques reçoit des honoraires, un paiement ou des incitatifs d’autres personnes ou entreprises, et expliquer qui reçoit ces avantages et comment ils sont calculés;
si elle paie des honoraires ou remet un paiement ou d’autres incitatifs à d’autres personnes ou entreprises relativement au prêt hypothécaire et expliquer qui reçoit ces avantages et comment ils sont calculés;
si la maison de courtage d’hypothèques reçoit des frais ou d’autres types de paiement pour avoir recommandé un emprunteur, un prêteur ou un investisseur à une autre personne ou entreprise et décrire sa relation avec l’autre personne ou entreprise;
les détails du coût total de l’emprunt pour la durée de l’hypothèque, y compris tous les frais.
Ces renseignements écrits doivent vous être remis au moins deux jours ouvrables avant de conclure un contrat d’hypothèque (p. ex., une lettre d’engagement) ou de signer un acte d’hypothèque (l’enregistrement légal effectué par l’avocat), selon la première éventualité. Vous pouvez choisir de réduire cette période d’attente ou d’y renoncer, mais cela n’est pas nécessaire.
Ces renseignements écrits ne doivent contenir aucune fausse représentation ni aucun énoncé faux ou trompeur. Ils doivent être clairs et logiques et pouvoir être compris par vous, le consommateur. Si vous ne recevez pas ces renseignements par écrit, une activité frauduleuse pourrait avoir lieu à votre insu. Si votre agent ou courtier en hypothèques ne peut ou ne vous fournit pas ces renseignements écrits, vous devriez le signaler à votre maison de courtage d’hypothèques.
Une fois qu’un prêteur convient d’accorder le prêt, votre courtier ou agent en hypothèques discutera de cette offre avec vous. Vous devez recevoir une approbation officielle du prêt hypothécaire ou une « lettre d’engagement » portant le sceau ou la signature du prêteur, et non celui du courtier, dans un délai raisonnable après avoir présenté votre demande de prêt. La lettre présentera probablement les modalités que vous devez respecter avant d’obtenir le prêt, comme fournir une preuve d’assurance contre les incendies ou d’assurance habitation, avoir fait une évaluation du domicile dans les délais impartis ou présenter d’autres documents.
Si votre maison de courtage d’hypothèques offre des prêts privés, elle doit respecter les mêmes règles que les autres prêteurs et vous fournir les mêmes renseignements par écrit. Lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire privé, prêtez une attention particulière aux renseignements écrits indiquant pour qui la maison de courtage, le courtier ou l’agent agit (vous, le prêteur ou les deux), les relations entre la maison de courtage, le courtier ou l’agent et le prêteur, et des renseignements écrits sur les conflits d’intérêts réels ou potentiels. Si vous ne recevez pas de lettre d’engagement signée indiquant clairement toutes les modalités, vous n’avez pas obtenu de prêt.
Les hypothèques ne sont PAS des opérations en espèces. Les frais et les versements au courtier en hypothèques ou au prêteur ne doivent pas être payés en espèces directement à une personne. Les frais sont établis en fonction d’ententes écrites que vous signez et acceptez au moment où vous présentez une demande de prêt hypothécaire, ou plus couramment, lorsque vous acceptez l’engagement du prêteur. L’avocat perçoit d’abord les frais « en fiducie », puis paie la maison de courtage d’hypothèques ou le prêteur. Tous les autres frais ou paiements passeront par votre avocat, à l’exception des frais pour l’évaluation que vous verserez probablement directement (mais pas en espèces) à l’entreprise chargée des évaluations à la réception d’une facture. Une maison de courtage peut accepter un paiement pour des services qu’elle vous a déjà fournis (en supposant que vous l’ayez accepté par écrit), mais ces frais doivent être payés à la maison de courtage et jamais directement à un agent ou à un courtier.
Vous ne devriez pas effectuer de paiements initiaux (p. ex., dépôts, provision) à votre agent ou courtier en hypothèques pour un prêt hypothécaire de moins de 400 000 $. Toutefois, lorsque ce montant est dépassé, les maisons de courtage d’hypothèques peuvent vous demander de verser des frais initiaux. Examinez attentivement la description de tout paiement initial et vérifiez s’il s’agit de travaux, de services ou de dépenses qui doivent encore être effectués (à l’avenir) ou de travaux, de services ou de dépenses qui ont déjà été effectués. Les frais pour des services qui n’ont pas encore été fournis ou des dépenses qui n’ont pas encore été payées doivent être placés sur le compte en fiducie d’une maison de courtage. Cela n’est pas nécessaire dans le cas des frais pour des services déjà fournis ou des dépenses déjà payées en votre nom. Examinez aussi attentivement les conditions, s’il y en a, concernant le remboursement du dépôt.
Les prêts hypothécaires ne sont PAS non plus une opération verbale où une poignée de main suffit. Les renseignements que vous fournissez à un agent ou à un courtier en hypothèques ou à un prêteur et ceux qu’ils vous fournissent en retour doivent être écrits. Si vous acceptez une offre verbale avec votre agent ou votre courtier en hypothèques et que vous ne recevez pas d’autorisation préalable ou de lettre d’engagement écrite, demandez à la maison de courtage d’hypothèques de vous fournir une copie du document délivré par le prêteur. L’obtention de financement n’est pas chose certaine tant que vous n’aurez pas reçu un document officiel et que vous n’avez pas satisfait à toutes les conditions.
Demandez toujours des copies des documents et conservez-les afin d’avoir la preuve de ce vous avez promis et de ce que l’on vous a promis. Si vous ne les recevez pas dans de brefs délais, communiquez avec la maison de courtage.
Assurez-vous d’obtenir, au moment de la signature, votre propre copie de tout document que vous devez signer. En cas de refus, ne signez pas le document.
Un agent ou un courtier en hypothèques ne devrait pas vous pousser à accepter un prêt hypothécaire qui ne répond pas à vos besoins. Il devrait collaborer avec vous afin de trouver un produit qui satisfait à vos exigences et que vous avez les moyens de payer.
Avant de signer un contrat d’hypothèque (p. ex., la lettre d’engagement) ou l’acte d’hypothèque (c.-à-d. le document légal enregistré par votre avocat), votre maison de courtage d’hypothèques doit vous laisser une période de réflexion de deux jours ouvrables – du temps pour y réfléchir – quel que soit le prêteur. Vous pouvez choisir de réduire la période d’attente de deux jours ouvrables ou d’y renoncer, mais cela n’est pas nécessaire. Si on vous demande de renoncer à cette période d’attente (ou si vous vous sentez poussé), demandez pourquoi. Votre courtier ou agent en hypothèques devrait être en mesure de vous expliquer pourquoi. Par exemple, si vous avez besoin que votre prêt hypothécaire soit conclu dans les dix prochains jours, il pourrait être logique de réduire la période d’attente ou d’y renoncer si vous comprenez et acceptez toutes les conditions. Si votre courtier ou agent ne peut pas, ou ne veut pas, vous donner une explication raisonnable pour vous demander de réduire la période d’attente ou d’y renoncer, ou pour vous obliger à le faire, prenez contact avec le courtier principal de la maison de courtage d’hypothèques.
Lisez les documents en entier avant de les signer, posez des questions et demandez une copie de tous les documents que vous signez au moment de la signature. Ne quittez pas le bureau du courtier ou de l’agent sans avoir obtenu les copies signées, ou sans copie électronique.
Assurez-vous que votre conseiller juridique indépendant examine l’opération hypothécaire indépendamment de l’avocat du prêteur. Un avocat qui représente à la fois le prêteur et l’emprunteur pourrait être en conflit d’intérêts. Demandez à votre avocat d’examiner vos documents afin de s’assurer que vous comprenez les détails.
Les courtiers et les agents en hypothèques en Ontario doivent avoir un permis de l’ARSF pour mener des activités hypothécaires pour le compte d’une maison de courtage d’hypothèques titulaire de permis. Assurez-vous que votre agent ou courtier en hypothèques ou votre maison de courtage d’hypothèques est titulaire d’un permis de l’ARSF en vérifiant la base de données en ligne.
Vérifiez si un agent ou un courtier en hypothèques ou une maison de courtage d’hypothèques fait l’objet de mesures d’application de la loi. Les mesures d’application de la loi, comme une suspension de permis ou l’imposition d’une amende (sanctions administratives pécuniaires) peuvent révéler des problèmes concernant la conformité aux lois auxquels on a remédié en appliquant ces sanctions. Si un agent ou un courtier en hypothèques ou une maison de courtage d’hypothèques a fait l’objet d’une mesure d’application de la loi, vous devriez demander de quoi il s’agissait et comment le problème a été réglé.
Aidez les autres à cerner les fraudes hypothécaires possibles en leur indiquant les signaux d’alerte figurant dans cet article.
Si vous fournissez de faux renseignements sur votre demande de prêt hypothécaire, ou laissez quelqu’un d’autre falsifier des documents en votre nom, vous commettez une fraude hypothécaire et les conséquences peuvent être graves. La fraude hypothécaire est une infraction criminelle et peut donner lieu à des poursuites.
Si l’on découvre la fraude hypothécaire avant votre date de clôture, le prêteur pourrait annuler le prêt (vous laissant ainsi sans fonds pour acheter la propriété), auquel cas le vendeur pourrait vous poursuivre et vous pourriez perdre votre dépôt. Vous pourriez également vous retrouver sans toit au-dessus de votre tête si vous avez déjà cédé votre logement locatif ou vendu votre ancien domicile.
Si l’on découvre la fraude hypothécaire après la clôture de la vente et vous avez déménagé dans le domicile, les dommages à la cote de solvabilité causés par des versements impayés seront le dernier de vos soucis. Non seulement il sera plus difficile d’obtenir un prêt hypothécaire à l’avenir, mais le prêteur a également le droit de « recouvrer » le prêt hypothécaire, le rendant ainsi entièrement payable sur-le-champ. Si vous n’êtes pas en mesure de payer le montant total, vous risquez de perdre la propriété en raison d’un pouvoir de vente ou d’une saisie.
Et si votre employeur actuel découvre que vous avez falsifié ses renseignements, vous pourriez être suspendu ou congédié, ou faire l’objet de poursuites en justice.
