Qu’il s’agisse de votre première demande de prêt hypothécaire ou du renouvellement ou de la renégociation de votre prêt hypothécaire, un processus réussi de demande de prêt hypothécaire contient neuf étapes.
Étapes du processus de demande de prêt hypothécaire
Une fois que vous avez déterminé que vous aurez besoin d’un financement hypothécaire, vous pouvez choisir de travailler directement avec un prêteur ou d’utiliser les services d’une maison de courtage d’hypothèques et de ses courtiers et agents titulaires de permis. Vous pouvez travailler directement avec de nombreux types de prêteurs, comme les banques et les caisses populaires. Les maisons de courtage d’hypothèques et leur personnel ont souvent accès à bon nombre de ces institutions financières. En outre, les maisons de courtage d’hypothèques ont également accès à des prêteurs non traditionnels, spécialisés et privés, dont beaucoup ne sont accessibles que par l’intermédiaire d’un agent en hypothèques de niveau 2 ou d’un courtier en hypothèques (à moins que le prêteur détienne un permis de maison de courtage ou soit exempté de cette obligation). Les courtiers et agents en hypothèques sont des professionnels titulaires de permis qui servent d’intermédiaires dans le processus de financement, en vous mettant en relation avec le prêteur, et mettant celui-ci en relation avec vous. Les courtiers en prêts hypothécaires (et leurs courtiers ou agents) ont accès à de multiples prêteurs et travaillent généralement au nom de l’emprunteur pour trouver un prêteur et un produit hypothécaire qui conviennent à votre situation personnelle et financière.
Si vous envisagez de recourir aux services d’une maison de courtage d’hypothèques, ou d’un courtier ou d’un agent en hypothèques en Ontario, assurez-vous qu’ils sont titulaires d’un permis. En tant qu’organisme de réglementation, l’ARSF est responsable de la surveillance du secteur du courtage d’hypothèques en Ontario. Les professionnels hypothécaires titulaires de permis ont satisfait à des exigences précises en matière d’éducation, d’expérience et de pertinence.
Les courtiers ou agents en hypothèques doivent vous fournir des renseignements sur leur rôle, ainsi que sur d’autres aspects clés de la transaction, tels que les frais, les services fournis et les informations que vous devrez fournir. Veillez à poser des questions et à obtenir ces renseignements par écrit.
Refusez d’effectuer des paiements en espèces
Ne faites jamais de paiements, surtout des paiements en espèces, sans recevoir de reçu. Remarque : tous les paiements au titre des services d’un courtier en hypothèques DOIVENT être faits au nom de la maison de courtage et non à celui d’une personne. De plus, il ne devrait pas y avoir de frais inattendus – vous devez être informé de ces coûts avant de conclure un contrat. Si un courtier ou un agent en hypothèques vous demande de lui verser directement de l’argent comptant ou un paiement, refusez et prenez contact avec la maison de courtage d’hypothèques et l’ARSF pour signaler ce comportement.
Une fois que vous avez décidé de travailler avec une maison de courtage d’hypothèques, ou un courtier ou un agent en hypothèques, il commence à recueillir des renseignements sur vous pour s’assurer que le produit recommandé convient à votre situation personnelle et financière.
Le processus de demande de prêt hypothécaire exige que vous fournissiez des documents et des détails précis. Afin de faciliter et d’accélérer le processus, c’est une bonne idée d’énumérer vos critères d’avance. Votre agent ou votre courtier en hypothèques ou votre prêteur utilisera ces renseignements pour l’aider à mieux comprendre votre situation, vos objectifs par rapport au prêt hypothécaire ou au renouvellement et le type de prêt hypothécaire que vous voulez ou dont vous avez besoin
Assurez-vous d’inclure les renseignements suivants :
- votre situation financière
- vos actifs
- vos sources de revenus ou vos ressources financières, y compris votre emploi
- vos besoins et objectifs en matière de prêt hypothécaire
- vos connaissances sur les prêts hypothécaires
- votre préférence relativement au montant, au taux, à la durée, à l’amortissement et aux conditions
- votre niveau de confort avec les changements de taux ou de marché (c’est ce que l’on appelle votre tolérance au risque)
- les autres parties à la transaction, le cas échéant
- des renseignements sur la propriété qui deviendra la sûreté pour votre prêt hypothécaire, si vous l’avez trouvée
- toutes vos dettes actuelles
- le montant de mise de fonds que vous avez épargné si vous êtes un premier acheteur
Si vous ne connaissez pas grand-chose au financement hypothécaire, n’oubliez pas d’en parler à votre professionnel hypothécaire, afin qu’il prenne le temps de vous expliquer le processus. Vous devez vous sentir à l’aise de poser des questions sur les recommandations et vous assurer que vous avez bien compris avant de signer un contrat.
Utilisation d’un prêt hypothécaire pour investir
L’un des motifs les plus courants d’un prêt hypothécaire est l’achat d’un bien immobilier. Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez emprunter sur la valeur du bien et utiliser les fonds pour effectuer des travaux nécessaires, comme des rénovations. Dans certains cas, les propriétaires obtiennent une hypothèque sur leur maison afin de prendre cet argent et de l’investir ailleurs. Tenez compte des risques avant d’investir de l’argent emprunté. Quel que soit le type d’investissement que vous choisissez, il existe un risque que vous perdiez la totalité ou une partie de votre argent. Si vous empruntez sur votre maison pour investir, vous serez toujours responsable du remboursement du prêt hypothécaire, même si vos investissements sont mauvais. Le non-remboursement pourrait entraîner des frais supplémentaires, des pénalités ou un défaut de paiement, ce qui peut mener à un pouvoir de vente ou à une saisie.
En apprendre davantage sur les placements hypothécaires non traditionnels.
Un prêteur est une organisation commerciale, une personne ou un groupe de personnes qui prête de l’argent en utilisant des biens immobiliers, tels qu’une maison, comme garantie. Le bien immobilier sert de sûreté pour garantir le remboursement du prêt. Le prêteur fournit à l’emprunteur l’argent (le principal) et s’arrange pour le récupérer en plusieurs versements sur une période donnée. L’emprunteur et le prêteur concluent un contrat qui décrit les détails des conditions de remboursement, notamment le taux d’intérêt, le délai de remboursement, le montant et la fréquence des paiements.
Sur la base des renseignements personnels et financiers que vous avez fournis, le courtier ou l’agent en hypothèques s’efforcera de faire correspondre vos besoins à un prêteur hypothécaire et à un produit qui conviennent à votre situation et vous recommandera un prêteur ou un produit.
Méfiez-vous des offres qui sont trop belles pour être vraies
Vous pourriez recevoir des offres et des services pour vous aider à économiser de l’argent sur votre prêt hypothécaire. Soyez prudent avant d’accepter un plan qui vous promet des économies hypothécaires, surtout si cela semble trop beau pour être vrai. Ces plans peuvent être assortis de frais qui coûtent plus cher que les économies promises. En cas de doute, demandez une deuxième opinion à un autre professionnel financier ou à un autre courtier en hypothèques.
C’est une bonne idée d’obtenir une approbation préalable pour une hypothèque avant de commencer à chercher une nouvelle maison ou un nouveau prêteur hypothécaire. Une approbation préalable peut vous aider à établir un budget pour l’achat d’une maison et à le respecter.
Demandez à l’agent ou au courtier en hypothèques avec qui vous travaillez de préparer une demande d’approbation préalable. Remarque : ce service n’est pas fourni par tous les prêteurs.
Une approbation préalable est une analyse préliminaire de vos obligations et de vos besoins financiers, et elle sert typiquement à deux fins :
- pour établir (et respecter) un budget d’achat de maison (avant de commencer à chercher);
- pour « réserver » un taux d’intérêt précis pendant une période donnée. Cela signifie que si vous soumettez une demande complète dans les délais impartis et vous remplissez toutes les autres conditions, le taux d’intérêt qui vous a été indiqué sur l’approbation préalable sera toujours valable, même si les taux de ce produit ont augmenté.
Contrairement à une demande complète de prêt hypothécaire, les approbations préalables ne nécessitent généralement pas de documents justificatifs. Si vous voulez que le courtier/agent ou le prêteur vous aide à calculer le montant que vous pouvez réellement vous permettre, vous devez être aussi exact et honnête que possible sur vos finances.
Une fois la demande remplie, vous devriez obtenir une confirmation écrite du montant maximum du prêt, ainsi que du taux d’intérêt. Cependant, n’oubliez pas qu’une approbation préalable n’est pas une garantie d’approbation pour le prêt hypothécaire et que l’offre n’est valable que pendant une période donnée.
Pour remplir une demande de prêt hypothécaire, vous devrez fournir des documents précis. Afin de faciliter et d’accélérer le processus, rassemblez ces documents pendant que vous cherchez une propriété appropriée. Bien que les exigences des prêteurs puissent varier, la plupart demandent ce qui suit :
- des renseignements sur votre emploi, y compris une confirmation de votre salaire (p. ex., une lettre de votre employeur, un relevé de salaire, un avis de cotisation de l’ARC, des relevés bancaires, etc.)
- des renseignements sur toutes vos autres sources de revenus, le cas échéant
- les renseignements sur votre institution financière
- une preuve de tout actif, y compris vos REER ou un compte d’épargne
- des détails sur tout prêt ou autres dettes, par exemple des prêts étudiants
- dans le cas d’un achat : une preuve de votre mise de fonds, y compris le montant et sa provenance
- dans le cas de la renégociation d’un prêt ou d’un changement de prêteur : un relevé hypothécaire indiquant le solde actuel de l’hypothèque (ou une preuve d’un titre de propriété franc et quitte)
- l’adresse complète de la propriété
- une copie de la fiche d’inscription immobilière, le cas échéant
- votre attestation d’approbation préalable pour l’hypothèque, si vous en avez une
- les coordonnées de votre avocat ou notaire
- une copie de la convention d’achat-vente, le cas échéant
- une estimation de vos frais de logement mensuels (p. ex., taxes foncières, services publics, etc.)
- la preuve que vous avez les fonds pour payer les frais de clôture (un minimum de 1,5 % du prix d’achat est recommandé)
Les prêteurs, ainsi que les courtiers/agents en hypothèques, se fieront aux renseignements que vous fournissez. Ceux-ci les aident à trouver le prêt hypothécaire qui vous convient le mieux. Il est donc essentiel que vous soyez parfaitement honnête lorsque vous leur transmettez ces renseignements
Si votre demande de prêt hypothécaire comporte des erreurs, cela risque de vous faire conclure une hypothèque qui n’est pas adaptée à votre situation. Il peut aussi y avoir des conséquences financières et potentiellement juridiques graves si les renseignements figurant dans votre demande de prêt hypothécaire sont faux ou déformés.
Lorsque les renseignements que vous avez fournis ne sont pas cohérents, les prêteurs et agents/courtiers hypothécaires sont censés poser des questions et demander des informations supplémentaires. Différents fournisseurs de prêts hypothécaires, courtiers et agents en hypothèques peuvent demander différents documents.
Votre agent ou courtier en hypothèques doit s’assurer que vous avez les moyens de verser les paiements pour rembourser votre prêt hypothécaire. Pour ce faire, il effectuera, au minimum, certains calculs et une analyse de l’amortissement de la dette, soit une comparaison de vos dettes de logement et de vos dettes totales par rapport à vos revenus.
Il existe deux principaux calculs d’amortissement de la dette, qui sont exprimés sous forme de pourcentage.
- Amortissement brut de la dette (ABD) : Ce calcul évalue l’accessibilité financière en comparant votre revenu aux coûts obligatoires du logement : le paiement de l’hypothèque, les taxes foncières, le chauffage et une partie ou la totalité des frais de copropriété, le cas échéant.
- Amortissement total de la dette (ATD) : Ce calcul compare non seulement les coûts de logement, mais aussi toutes vos autres dettes et obligations, telles que les cartes de crédit, les prêts ou locations de voiture, les prêts personnels, les paiements alimentaires pour le conjoint ou les parents, etc.
Les prêteurs évaluent ces dettes et déterminent quelle part du revenu (brut) est nécessaire pour payer les coûts du logement (ABD), et le total des dettes (ATD). Chaque chiffre comporte un pourcentage maximal autorisé en fonction du prêteur et du type de prêt.
Ces coefficients ne sont que des lignes directrices et ne présentent pas une image complète de ce que vous pouvez vous permettre. Par exemple, si votre ABD est de 35 %, cela signifie qu’il faut 35 % de votre revenu brut pour payer les frais de logement. Si votre ATD est de 40 %, vous utiliserez 40 % de votre revenu brut pour couvrir les frais de logement et vos dettes et obligations connues. Ces coefficients ne tiennent toutefois pas compte d’autres éléments de l’accessibilité financière, tels que les frais de garde d’enfants, la nourriture, l’essence, les téléphones cellulaires, Internet, etc. Le fait d’être admissible à un prêt hypothécaire ne signifie pas toujours que vous pouvez vous le permettre.
En plus d’être admissible au prêt hypothécaire au taux offert par le prêteur, vous devrez également confirmer que vous pouvez rembourser le prêt hypothécaire en utilisant le taux minimum d’admissibilité. Connu sous le nom de « test de tension », ce taux est basé sur le taux de référence de 5,25 % ou sur le taux offert par votre prêteur plus 2 %, selon le plus élevé des deux.
Illustration du test de tension
Taux offert |
Test de tension |
Taux admissible |
---|---|---|
2,99 % |
+2 % |
5,25 %* |
3,49 % |
+2 % |
5,49 % |
* Le taux minimum d’admissibilité est appliqué, puisque 2 % au-dessus du taux du prêt (2,99 % + 2 %) est inférieur au taux de référence. |
Ce « test de tension » supplémentaire constitue la réponse du gouvernement du Canada aux inquiétudes concernant les emprunteurs qui se seraient surendettés et qui pourraient avoir de la difficulté à effectuer leurs paiements hypothécaires lorsque les taux d’intérêt augmenteront.
Tous les acheteurs qui demandent un prêt hypothécaire, ou renouvellent leur prêt hypothécaire auprès d’un autre prêteur, sont assujettis au test de tension Cela permet aux prêteurs hypothécaires d’être certains que l’acheteur pourra continuer de rembourser son prêt hypothécaire advenant une hausse des taux.
Comme le bien immobilier est utilisé comme garantie pour le prêt hypothécaire, le prêteur exigera la validation de la valeur du bien. Cela peut être fait de différentes façons et dépendra de nombreux facteurs.
Il pourrait vouloir voir la propriété en ligne avec vous, lire la description de la propriété sur Realtor.ca ou sur un site de vente par le propriétaire ou obtenir une évaluation ou une inspection de la propriété pour établir sa juste valeur marchande. Si vous achetez une propriété, vous pourriez avoir à demander l’accès à celle-ci auprès des vendeurs et vous devrez payer les frais d’évaluation ou d’inspection de la maison, à moins que le prêteur les paie pour vous inciter à faire affaire avec lui.
Que vous travailliez avec un courtier ou directement avec un prêteur, vous devrez remplir la demande.
La demande de prêt hypothécaire comprendra des renseignements de base comme votre nom, votre adresse et votre numéro de téléphone, votre employeur, vos revenus, le nombre de personnes à votre charge et le nom et l’adresse de votre banque ou autre institution financière. La demande indiquera également :
- votre actif (p. ex., fonds communs de placement, REER)
- votre passif (p. ex., cartes de crédit, marges de crédit, prêts ou locations)
- l’objectif du prêt
- le montant du prêt hypothécaire requis
- le type de prêt hypothécaire
- la durée et l’amortissement du prêt hypothécaire
- le taux d’intérêt
- une description de la propriété, comme son adresse, sa taille, le type et la construction
Au cours de ce processus, le courtier doit expliquer les risques, les obligations et les frais associés à son service et au contrat hypothécaire. Vous devrez également signer une reconnaissance écrite confirmant que votre professionnel hypothécaire a divulgué les risques associés à l’hypothèque. Si vous faites directement affaire à un prêteur, comme une banque, vous remplirez la demande avec lui.
Vous devrez également signer un formulaire d’autorisation de crédit donnant au prêteur l’autorisation d’effectuer une vérification de la solvabilité. Un agent/courtier en hypothèques ne peut pas et ne devrait pas demander un rapport de solvabilité sans d’abord obtenir votre consentement.
Une fois que toutes les formalités administratives, y compris la vérification de la solvabilité, sont terminées, vous devrez signer le formulaire de demande de prêt hypothécaire, confirmant que les faits indiqués dans la demande sont exacts. Lisez attentivement la documentation de la demande. Les demandes sont parfois présentées avec des accords de services aux clients, qui peuvent inclure les frais et le moment où ils sont payables. Assurez-vous de comprendre toute référence à des frais de courtage ou d’annulation.
Rapport de solvabilité
Un rapport de solvabilité est obtenu d’une agence d’évaluation du crédit et fournira votre historique d’emploi, de revenus et de résidence, ainsi que des enseignements sur les faillites, les recouvrements, les jugements, les saisies-arrêts ou les privilèges à votre encontre. Une section principale du rapport présente vos dettes et obligations, y compris les montants des paiements mensuels, les soldes impayés et l’historique des remboursements. Le rapport indique la fréquence à laquelle vous payez vos factures en retard et si vous avez fait l’objet d’une saisie ou d’un défaut de paiement dans le passé. Le rapport contiendra également une cote de crédit, c’est-à-dire un nombre à trois chiffres qui indique au prêteur vos chances de rembourser votre prêt aux conditions convenues.
Ni le prêteur ni votre agent/courtier en hypothèques ne pourra vous remettre un exemplaire de ce rapport, mais il peut discuter des problèmes éventuels avec vous et noter tout problème de crédit qui est pertinent pour le financement hypothécaire envisagé.
Vous pouvez obtenir une copie de votre propre dossier de crédit pour vous-même (qui ne peut pas être utilisée par un courtier/agent en hypothèques ou un prêteur pour effectuer sa propre évaluation). Il existe deux principales agences d’évaluation du crédit : Equifax Canada Inc. et TransUnion of Canada. Ces deux agences vous offrent la possibilité de payer de faibles frais pour obtenir un accès numérique quasi instantané à votre dossier et votre cote de crédit. Une autre option, si vous ne souhaitez voir que votre historique de crédit, consiste à demander un exemplaire gratuit. Equifax vous demande de téléphoner, d’envoyer une demande par la poste ou de vous présenter en personne à l’un de ses bureaux. TransUnion vous offre ces mêmes options, en plus de la possibilité de remplir un formulaire en ligne.
Une fois votre demande soumise, il peut s’écouler de quelques jours à quelques semaines avant que le prêteur ne vous fasse savoir si le prêt sera approuvé. Le prêteur préparera une approbation, appelée « lettre d’engagement ». Cette lettre d’engagement se fonde sur les renseignements et les documents fournis et comporte généralement un ensemble de conditions à remplir pour pouvoir aller jusqu’au bout de la transaction hypothécaire. Tout changement aux renseignements ou documents fournis au prêteur pourrait entraîner l’annulation de l’approbation. Par exemple, la lettre d’engagement peut indiquer qu’elle est conditionnée par le fait que votre amortissement de la dette ou votre cote de crédit soient égaux ou supérieurs à un certain chiffre. Si le prêteur examine votre rapport de crédit et découvre une nouvelle dette ou obligation qui n’a pas été divulguée précédemment, ou un changement important dans votre cote de crédit, une renégociation pourrait s’avérer nécessaire ou le prêteur pourrait annuler l’approbation. La lettre d’engagement décrit les détails de l’approbation, notamment le montant total du prêt, les conditions et le taux d’intérêt.
Veillez à examiner attentivement toutes les conditions avant de signer et de renvoyer la lettre d’engagement (le contrat de prêt). Vous pourriez également consulter un conseiller juridique indépendant avant de signer.
La communication est la clé de l’approbation sans heurt d’un prêt hypothécaire
Le processus de demande de prêt hypothécaire comporte de nombreux éléments mobiles. Pour éviter les erreurs et les omissions, il est important de se concentrer sur une communication honnête et efficace. Si votre demande renferme des erreurs, vous pourriez facilement vous retrouver avec un prêt hypothécaire qui ne vous convient pas. Vous devez également savoir que rapporter incorrectement des faits ou fournir de faux renseignements dans votre demande de prêt hypothécaire est illégal et peut avoir de graves conséquences.
Ne devenez pas un prête-nom
Ne vous faites jamais passer comme l’acheteur d’une maison ou ne présentez jamais une demande de prêt hypothécaire pour une autre personne. Il est illégal de présenter une demande de prêt hypothécaire à titre de « prête-nom » pour une autre personne. En fin de compte, vous serez responsable du prêt hypothécaire, aurez des démêlés avec la justice et pourriez être poursuivi par le prêteur. Si on vous demande de présenter une demande de prêt hypothécaire pour une autre personne, refusez.
Veillez à fournir des renseignements exacts et des documents légitimes. Lisez attentivement tous les documents et, au besoin, posez des questions ou faites appel à un conseiller juridique extérieur. Pour terminer, ne signez jamais un document inexact ou incomplet.
N’oubliez pas que la coopération et la communication sont les garants d’un processus d’approbation du prêt hypothécaire sans heurts et sans stress.
- Se renseigner sur le travail avec un professionnel hypothécaire titulaire de permis
- Se renseigner sur la recherche d’une hypothèque
- Se renseigner sur la signature d’un contrat hypothécaire