Résumé des commentaires des intervenants

Soutien de la Ligne directrice

La plupart des commentateurs (huit) ont indiqué qu’ils appréciaient fortement l’établissement par l’ARSF d’une ligne directrice pour aider le secteur à détecter et à prévenir la fraude hypothécaire. 

L’ARSF remercie les commentateurs de leur soutien.

Vérification de l’identité et authentification multifacteur

Les intervenants soulignent l’importance de la vérification de l’identité des clients. Certains ont fait remarquer que la vérification de l’identité constitue un élément essentiel du service aux clients et de la satisfaction des exigences de conformité prévues par le Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada (CANAFE).

Alors que les procédures de vérification de l’identité évoluent rapidement pour englober les processus numériques et automatisés, cinq commentateurs ont fait des recommandations pour améliorer la vérification de l’identité. 

Ces recommandations demandent que l’ARSF : 

• recommande l’authentification multifacteur à titre de pratique exemplaire;
• fasse une description claire de l’authentification multifacteur;
• exige que les titulaires de permis respectent les trois méthodes de vérification des pièces d’identité : 1) méthode de la pièce d’identité délivrée par un gouvernement, 2) méthode du dossier de crédit, et 3) méthode de la double source pour atténuer les faiblesses de l’une ou l’autre des méthodes; 
• donne de l’information sur les diverses technologies qui peuvent être utilisées pour satisfaire les méthodes de vérification de l’identité; 

La Ligne directrice encourage l’utilisation de plusieurs méthodes pour vérifier l’identité. La Ligne directrice précise que l’utilisation de l’authentification multifacteur (AMF) est une pratique exemplaire. 

L’ARSF continuera à surveiller les évolutions du secteur concernant l’adoption de l’authentification multifacteur. Certains acteurs du secteur considèrent le recours à l’authentification multifacteur comme une pratique exemplaire pour la vérification de l’identité.     

Nous avons inséré un lien vers le Conseil d’identification et d’authentification numériques du Canada (« CCIAN ») dans la section Référence de la Ligne directrice. 

Il est recommandé aux titulaires de permis de rechercher parmi les diverses technologies pour déterminer celles qui conviennent le mieux à leur modèle d’entreprise et à leurs opérations. 

Une définition de l’authentification multifacteur se trouve au pied de page 22 de la Ligne directrice : « L’AMF est une méthode de vérification de l’identité qui utilise plusieurs catégories de renseignements (p. ex., ce que la personne sait [p. ex., mots de passe], ce qu’elle possède [p. ex., cartes de débit ou de crédit] et qui est la personne [p. ex., empreintes digitales/reconnaissance faciale]. L’AMF peut être effectuée à l’interne par une maison de courtage ou un administrateur ou en utilisant des solutions tierces. »

Conformément au paragraphe 24(1) du Règl. de l’Ont. 188/08, une maison de courtage prend des mesures raisonnables pour veiller à ce que toute hypothèque ou tout placement hypothécaire qu’elle propose à un emprunteur, à un prêteur ou à un investisseur, selon le cas, soit adapté aux besoins et à la situation de ce dernier. Cette évaluation du caractère adéquat doit être fondée sur une compréhension adéquate du client.

De plus, en vertu des changements proposés du gouvernement fédéral aux règlements pris en application de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes, publiés aux fins de consultation en février 2023, les acteurs du secteur des hypothèques deviendraient assujettis aux obligations en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes et de ses règlements. Ces obligations comprendraient l’application de mesures de contrôle préalable des clients (p. ex., la vérification de l’identité et les exigences en matière de propriété bénéficiaire). 

Mesures de détection de la fraude

Un commentateur a suggéré d’ajouter l’exigence de rechercher dans les listes des sanctions et des personnes politiquement exposées (PPE) et d’ajouter une annexe qui énumère les produits que les titulaires de permis peuvent utiliser pour mener ces recherches.

Un autre commentateur a suggéré qu’obliger les maisons de courtage d’hypothèques à présenter des états financiers audités, comme le rapport de l’auditeur sur les lacunes des règles et méthodes de lutte contre la fraude, pourrait contribuer à garantir que les maisons de courtage procèdent à une vérification adéquate de l’identité et des documents. 

La recherche dans les listes de sanctions et de PPE n’est pas une obligation au titre de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques et des règlements pris en son application. Mais si la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes et ses règlements entrent en vigueur, ces recherches deviendront une obligation légale, et son non-respect constituera également une violation de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques.

Les titulaires de permis peuvent néanmoins souhaiter conduire ces recherches pour mieux connaître leurs clients et renforcer leurs pratiques de détection et de prévention de la fraude hypothécaire. 

Les modifications proposées de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes exigeraient que les prêteurs hypothécaires, les maisons de courtage d’hypothèques, les courtiers et les administrateurs d’hypothèques respectent l’ensemble d’exigences de conformité prescrites dans la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes (DORS/2002-184) et la directive de CANAFE (ce qui peut comprendre les recherches indiquées).

L’article 3 du Règlement de l’Ontario 193/08 exige que les administrateurs d’hypothèques remettent les renseignements financiers prescrits au directeur général. Consultez la Ligne directrice proposée ci-dessous pour en savoir plus, comme l’interprétation par l’ARSF des exigences applicables : Ligne directrice proposée : Exigences en matière de dépôts financiers pour les administrateurs d’hypothèques. Il est important de noter que la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques et ses règlements n’imposent pas d’obligation aux maisons de courtage d’hypothèques de déposer ce type de renseignements

Exemples de signaux d’alarme de fraude

Deux commentateurs ont donné d’autres exemples de signaux d’alarme de fraude : 

• Le profil de l’emprunteur ne correspond pas aux renseignements sur l’opération (p. ex., un emprunteur ayant une bonne cote de crédit, un bon emploi et des capitaux propres importants obtient un prêt hypothèque privé à un taux d’intérêt considérablement supérieur à celui auquel il aurait droit chez un prêteur institutionnel)
• L’emprunteur demande que les produits du prêt hypothécaire soient envoyés à un tiers plutôt qu’à lui-même
• Un tiers semble donner des instructions à l’emprunteur
• L’emprunteur ne peut pas ou ne veut pas répondre à des questions de base sur le bien sur lequel le prêt hypothécaire doit être enregistré
• L’avocat donnant un conseil juridique indépendant ou le représentant ne peut pas parler la même langue que l’emprunteur
• Le rapport d’évaluation contient des signes évidents de modification
• Le rapport d’évaluation contient des champs d’information laissés vides
• L’historique des ventes et des inscriptions du bien en question peut nécessiter un examen approfondi (p. ex., le bien a changé de propriétaire plusieurs fois pendant une courte période et le prix a augmenté chaque fois)

Nous avons élargi la liste non exhaustive des signaux d’alarme dans la Ligne directrice pour ajouter de nombreux signaux d’alarme de fraude suggérés par les commentateurs.

Divulgation et Codes de conduite

Un commentateur s’est dit préoccupé par le fait que la Ligne directrice proposée s’appuie beaucoup sur les codes de conduite et la divulgation comme moyens principaux de dissuasion de la fraude hypothécaire. Un tel appui est un moyen limité de protection des consommateurs. Par exemple, un code de conduite est généralement sans effet juridique, et il se peut que les consommateurs comprennent mal les documents d’information (comme le souligne la présentation du comité consultatif des consommateurs de l’ARSF). 

Étant donné ces limites, le commentateur a recommandé ce qui suit :

• Prescrire le type d’information que les courtiers doivent donner aux consommateurs sur les incitations ou les commissions qu’ils reçoivent des prêteurs pour la recommandation de certains prêts.
• Définir des normes minimales de conduite que tous les courtiers doivent respecter et maintenir.
• Établir une norme de l’intérêt pour les courtiers en hypothèques

Un autre commentateur a indiqué qu’il serait utile que l’ARSF rende une ligne directrice sur la manière de divulguer les risques de fraude hypothécaire sans que le client ait l’impression d’être dans l’erreur, lorsque le courtier a déjà pris des précautions pour déterminer qu’il n’y a pas de fausse déclaration et qu’il a respecté la ligne directrice.

L’ARSF a commencé à incorporer des pratiques de divulgation en matière de prêt (p. ex., en langage simple, dans un format convivial) pour améliorer l’efficacité des divulgations requises par la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques et ses règlements (p. ex., proposition de format révisé de formulaire de déclaration des investisseurs et prêteurs). 

Des normes d’exercice exécutoires destinées aux titulaires de permis sont prévues dans les règlements pris en application de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques :

• Le Règlement de l’Ontario 188/08 énonce les normes d’exercice des maisons de courtage d’hypothèques, comme les diverses divulgations requises (p. ex., le rôle de la maison de courtage, la relation de la maison de courtage avec les prêteurs, les risques importants de la maison de courtage ou des placements hypothécaires, les conflits d’intérêts et les frais à payer et à recevoir). 
• Le Règlement de l’Ontario 189/08 précise les normes d’exercice pour les administrateurs d’hypothèques.
• Le Règlement de l’Ontario 187/08 expose les normes d’exercice pour les courtiers et les agents. 

Dans ses examens de surveillance, l’ARSF souligne le non-respect de tous les aspects du Code de conduite national du Conseil canadien des autorités de réglementation des courtiers hypothécaires (CCARCH) pour le secteur du courtage hypothécaire et elle peut prendre des mesures d’application contre les aspects qui s’alignent avec les exigences de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques.

Conformément au paragraphe 25(1) du Règl. de l’Ont. 188/08, les maisons de courtage doivent déclarer, par écrit, à un emprunteur, à un prêteur ou à un investisseur, selon le cas, les risques importants que comporte chaque hypothèque ou placement hypothécaire qu’elle lui propose. Les courtiers et les agents peuvent envisager de discuter des risques de fraude hypothécaire en général dans le cadre de cette divulgation. 

La Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques et ses règlements, la Ligne directrice de l’ARSF et les règles visent à garantir un traitement équitable des consommateurs. 

Les trois domaines mentionnés (et énumérés dans la colonne de gauche) par le commentateur ne relèvent pas du champ d’application de cette consultation. 

Formation

Trois commentateurs ont fait part de l’importance de la formation. Ils recommandent une formation obligatoire sur les règles renforcées d’identification des clients et de détection des opérations suspectes dans le cadre de la délivrance de permis et de la formation continue. 

La fraude est un sujet essentiel dans les cours pour la délivrance de permis et de formation continue :

• la fraude est un sujet contenu dans les cours de base sur la délivrance de permis aux agents d’hypothèques. Voir la compétence 5 du Conseil canadien des autorités de réglementation des courtiers hypothécaires (CCARCH) :Détecter et prévenir la fraude hypothécaire. 
• La fraude était un sujet des cycles de formation continue de 2018 et de 2020 et doit être incluse dans le cycle de formation continue de 2026.
• La fraude et la déontologie sont des sujets dans les nouveaux cours pour l’obtention des permis Prêts hypothécaires privés requis pour les agents de niveau 2 et les courtiers. 
• L’ARSF examinera la manière dont les modules et les vidéos de formation sur les sujets particuliers recommandés par les commentateurs (c.-à-d., les règles renforcées d’identification des clients et de détection des opérations suspectes) peuvent être fournis au secteur et aux consommateurs.

Rôle du courtier principal  
 

Un commentateur a indiqué que le rôle des courtiers principaux dans les maisons de courtage et les représentants principaux chez les administrateurs dans la prévention et la détection de la fraude doit être inséré dans la consultation publique sur la ligne directrice B-20 :Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF). 

Une autre solution consiste à en faire des entités déclarantes auprès du Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada (CANAFE), qui exige que les maisons de courtage d’hypothèques examinent les clients aux fins de la lutte contre le blanchiment d’argent.

La ligne directrice B-20 sur les pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels est une ligne directrice du BSIF et ne relève pas de la compétence de l’ARSF.

Les modifications proposées de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes exigeraient que les prêteurs hypothécaires, les maisons de courtage d’hypothèques, les courtiers en hypothèques et les administrateurs d’hypothèques respectent l’ensemble d’exigences de conformité prescrites dans la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes (DORS/2002-184) et la directive de CANAFE (qui comprendrait des exigences en matière de déclaration à CANAFE).

L’ARSF s’appuie sur les courtiers principaux pour superviser efficacement la maison de courtage et ses courtiers et agents. La Ligne directrice de l’ARSF sur la détection et prévention de la fraude hypothécaire souligne le rôle du courtier principal dans la détection et la prévention de la fraude hypothécaire. 

Évaluations

Un commentateur a indiqué ce qui suit concernant les évaluations : 

• Une évaluation ne doit pas dater de plus de trois à six mois, surtout pendant les périodes de volatilité du marché de l’immobilier.
• Toutes les transactions immobilières élevées par rapport à la valeur ou non conformes aux normes habituelles doivent faire l’objet d’une évaluation. D’autres situations peuvent aussi en justifier une. En l’absence d’évaluation du bien, le courtier ou les agents doivent expliquer pourquoi elle est absente.

La disposition 3. du par. 31(1) du Règl. de l’Ont. 188/08 prévoit que si une évaluation a été faite au cours des 12 mois précédents et qu’elle est à la disposition de la maison de courtage, alors celle-ci doit, concernant une hypothèque ou une opération hypothécaire qu’elle propose au prêteur ou à l’investisseur, remettre à chaque prêteur ou investisseur une copie de l’évaluation du bien concerné.

Mais pendant les périodes de volatilité des marchés, il est prudent d’obtenir des évaluations réalisées plus récemment comme indiqué dans la ligne directrice (c.-à-d., d’au plus trois à six mois). 

Il est surtout important pour les maisons de courtage qui contractent des hypothèques auprès de prêteurs non traditionnels d’obtenir une copie de l’évaluation. Cela concerne tous les prêts hypothécaires privés, indépendamment du ratio prêt-valeur, et est particulièrement critique lorsque le prêteur est un investisseur privé individuel. 

Formes et conséquences de la fraude hypothécaire

Un commentateur a indiqué que les titres « Formes de fraude hypothécaire » et « Facteurs de motivation pour la fraude hypothécaire » doivent être modifiés pour que ces parties formulent les conséquences que ces fraudes peuvent avoir sur les tiers victimes qui ne sont pas titulaires de permis de l’ARSF ou qui ne participent pas à l’opération.

Un autre commentateur a recommandé de développer la mention de fraude sur titre dans la Ligne directrice, l’une des formes de fraude les plus coûteuses, car le secteur du courtage d’hypothèques est souvent le vecteur de ce type de fraude. Nous suggérons le libellé suivant : les criminels volent l’identité du propriétaire d’un bien afin d’obtenir frauduleusement un financement hypothécaire, avec pour conséquence une hypothèque nulle et inexécutable pour le prêteur.

Nous avons augmenté le nombre d’exemples de conséquences de fraude hypothécaire dans la Ligne directrice.

La fraude sur titre commence en général par un vol d’identité et peut être perpétrée par n’importe quelle partie. Plusieurs exigences de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques et de ses règlements permettent de se protéger contre le vol d’identité et ses conséquences préjudiciables et doivent être respectées par les titulaires de permis de courtage d’hypothèques. 

Comme indiqué dans la Ligne directrice Détection et prévention de la fraude hypothécaire : 

• Pour que les règles et méthodes soient raisonnablement conçues pour garantir la conformité à la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, y compris l’interdiction des renseignements faux ou trompeurs, l’ARSF estime qu’elles doivent, au minimum, comprendre : (i) la détection et la prévention de la fraude, et (ii) l’obligation de procéder à la vérification de l’identité, 
• Les maisons de courtage doivent prendre des mesures raisonnables pour vérifier que l’emprunteur est légalement autorisé à hypothéquer un bien; 
• L’ARSF interprète les interdictions applicables contre la facilitation de la fraude, de la malhonnêteté, du crime ou la conduite illégale comme exigeant que les titulaires de permis s’assurent de l’exactitude et de la véracité des documents dans le cadre d’une opération hypothécaire, de renouvellement ou d’investissement.

De plus, la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques interdit aux maisons de courtage et aux administrateurs de donner, d’aider à donner, d’inciter ou de conseiller d’autres personnes à donner ou d’aider à donner des renseignements ou des documents faux ou trompeurs lorsqu’ils négocient des hypothèques, agissent à titre de prêteur hypothécaire ou administrent des hypothèques. Les courtiers ou agents en hypothèques ne doivent pas fournir ou aider à fournir des renseignements ou des documents faux ou trompeurs, ni inciter une autre personne ou entité à le faire ou à aider à le faire, ni le lui conseiller, lorsqu’ils font le courtage d’hypothèques ou qu’ils effectuent des opérations hypothécaires.

L’ARSF a le pouvoir de prendre des mesures d’application contre les infractions à la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques et à ses règlements. Comme l’ARSF n’a pas le pouvoir de réglementer les autres conduites accessoires à la fraude hypothécaire, mais qui ne sont pas interdites par la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, l’ARSF aide les autorités compétentes à régler les problèmes potentiels de fraude dans la mesure du possible et renvoie les cas soupçonnés de fraude aux organismes d’application de la loi, s’il y a lieu. 

Avis de fraude

Un commentateur a indiqué qu’en plus d’informer les prêteurs potentiels des demandes qui peuvent contenir de faux renseignements, les courtiers et agents doivent également en aviser les assureurs hypothécaires par défaut. 

Il s’agit d’une mesure particulièrement utile, car un demandeur qui n’arrive pas à terminer une opération frauduleuse avec un courtier ou un prêteur peut réessayer avec un autre. En informant les assureurs hypothécaires de la fraude potentielle, ils seront dans une meilleure position pour détecter les nouvelles tentatives utilisant d’autres voies.

Étant donné que la fraude peut être commise à différents stades pendant une opération immobilière ou hypothécaire, la collaboration et le partage d’information, selon les besoins, entre les intervenants et les organismes de réglementation sont importants pour combattre la fraude.