Objectif de la méthode proposée

Dorénavant, nous exigerons des investisseurs et de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (ARSF) qu’ils connaissent les signaux d’alarme (indices) des placements hypothécaires consortiaux liés à une opération à risque élevé.

Cela signifie que les investisseurs seront mieux informés.

En ce qui concerne l’ARSF, elle pourra recueillir des données en temps réel, ce qui lui permettra de repérer les opérations à risque élevé commercialisées auprès de petits investisseurs. L’ARSF pourra prendre des mesures immédiates pour examiner ces opérations, et peut-être suspendre ou retirer le permis d’une maison de courtage d’hypothèques ou imposer une sanction administrative pécuniaire si les opérations en question ne sont pas divulguées et commercialisées correctement, ou si elles ne respectent pas les obligations prévues par la loi applicable.

Cadre général de la méthode proposée

Gouvernance responsable : l’ARSF s’attend à ce que le courtier principal et les courtiers d’une maison de courtage créent un cadre de supervision adéquat des activités de courtage et supervisent les activités de leurs agents et de leurs courtiers.

Méthode fondée sur les risques : le niveau de supervision d’une maison de courtage par l’ARSF variera en fonction de sa nature, de sa taille, de sa complexité et de son profil de risque. Lorsque les risques déterminés sont plus grands, comme dans le cas des opérations visant des hypothèques consortiales à risque élevé, le niveau de supervision augmentera en conséquence.

Grands principes

Jugement fondé sur les données : l’ARSF se concentrera sur la collecte de données des maisons de courtage, qui serviront à faire de bonnes évaluations et à cibler la supervision sur les courtages les plus risqués.

Démarche proactive : l’ARSF créera des évaluations novatrices des risques liés aux courtages (en déterminant les personnes concernées par une opération visant une hypothèque consortiale à risque élevé) afin de mettre en œuvre des processus de repérage précoce des problèmes et d’intervenir rapidement, au besoin.

Démarche ciblée : l’ARSF se concentrera, aussitôt que possible dans les processus de vente et d’hypothèque, sur les opérations visant les hypothèques consortiales à risque élevé auprès de petits investisseurs et sur les courtages qui rendent les petits investisseurs très vulnérables à la perte. Généralement, les petits investisseurs possèdent moins de connaissances, d’expérience et de ressources pour évaluer et absorber les pertes potentielles découlant de placements hypothécaires consortiaux à risque plus élevé.

Hypothèques consortiales à risque élevé et cadre fondé sur les risques

À la suite d’une analyse de 246 opérations visant des hypothèques consortiales effectuées au cours des dernières années, l’ARSF a établi les trois facteurs de risque ci-dessous comme principaux avertissements de préjudice potentiel pour les petits investisseurs.

  1. Ratio prêt-valeur élevé : les opérations dont le ratio prêt-valeur est supérieur à 100 % (lorsque toutes les dettes de valeur égale ou supérieure à l’hypothèque consortiale sont remboursées) comportent un risque que la valeur de la sûreté ne suffise pas à couvrir l’hypothèque consortiale si le projet de placement tourne mal. La valeur de la propriété utilisée doit être établie en fonction de son état actuel, de son utilisation et de son zonage à la date de l’évaluation.
  2. Clause de subordination : si l’hypothèque consortiale comprend une clause de subordination, il existe un risque qu’elle soit classée, sans le consentement des investisseurs, à un rang inférieur (« subordonnée ») à celui d’autres dettes, laissant ainsi les investisseurs avec une valeur de sûreté insuffisante pour couvrir leur hypothèque consortiale (p. ex. un ratio prêt-valeur supérieur à 100 %).
  3. Conflits d’intérêts : dans le cadre d’opérations où l’emprunteur ou le promoteur est lié à l’administrateur d’hypothèques, il existe un risque que l’administrateur ne soit pas indépendant et favorise les intérêts de l’emprunteur ou du promoteur avant ceux des investisseurs. Ainsi, l’administrateur pourrait ne pas représenter adéquatement les intérêts des investisseurs par rapport à ceux de l’emprunteur en raison d’un conflit d’intérêts.

L’ARSF exigera des maisons de courtage qu’elles fournissent aux petits investisseurs une note d’information sommaire pour les opérations visant les hypothèques consortiales comportant un ou plusieurs des indicateurs de risque élevé ci-dessus. Veuillez consulter le formulaire de divulgation proposé, formulaire 3.2.1, qui fera partie du formulaire 3.2, une fois adopté.

Les maisons de courtage d’hypothèques qui font affaire avec des investisseurs désignés1 ne sont pas concernées par cette approche ciblée.

Information supplémentaire

Pour les hypothèques consortiales à risque élevé, les maisons de courtage d’hypothèque devront présenter à l’ARSF le nouveau formulaire proposé, intitulé Formulaire 3.2.1 – Information supplémentaire pour les petits investisseurs concernant les hypothèques consortiales à risque élevé, en plus du formulaire d’information 3.2 déjà exigé.

La note d’information sommaire fournie dans le formulaire 3.2.1 :

  • informera clairement les petits investisseurs qui souhaitent investir dans les hypothèques consortiales à risque élevé que ce type de placement est risqué;
  • présentera les risques précis liés à la valeur de sûreté d’une hypothèque à rendement élevé ainsi que les parties connexes participant à l’opération visant l’hypothèque consortiale, le cas échéant;
  • résumera les frais payables à la maison de courtage, au courtier ou à l’agent d’hypothèques et à toute partie liée au placement hypothécaire consortial à risque élevé.

Conformité

Examen en temps réel des hypothèques consortiales à risque élevé

Depuis le 8 juin 2019, la règle 2019-001 de l’ARSF (« Cotisations et droits ») exige des maisons de courtage d’hypothèques qu’elles déposent le formulaire d’information pour l’investisseur de l’ARSF (3.2) au plus tard cinq (5) jours après l’avoir remis au premier investisseur potentiel ou réel dans une hypothèque consortiale non admissible, et qu’elles versent un montant de 200 $ pour couvrir les frais de l’ARSF.

De plus, les maisons de courtage d’hypothèques devront déposer le formulaire d’information supplémentaire (3.2.1), une fois officiellement adopté, au plus tard cinq (5) jours après l’avoir remis au premier petit investisseur potentiel ou réel dans une hypothèque consortiale à risque élevé. Il n’est pas nécessaire de verser un montant supplémentaire de 200 $ pour remplir ce formulaire si ce montant a déjà été déboursé pour le formulaire 3.2 pour une hypothèque consortiale.

Il n’est pas nécessaire de remplir les formulaires de l’ARSF pour chaque investisseur potentiel ou réel suivant dans une même hypothèque consortiale. Toutefois, les formulaires d’information 3.2 et 3.2.1 (une fois officiellement adopté) doivent être fournis à chaque investisseur potentiel ou réel.

Les formulaires d’information pour une hypothèque consortiale doivent être remis en version papier.

Grâce à la règle sur les droits et à l’information supplémentaire, l’ARSF recueillera des données en temps réel, notamment sur le montant, la nature et l’objectif de nouvelles opérations visant des hypothèques consortiales non admissibles. L’ARSF peut communiquer en tout temps avec les maisons de courtage afin de mieux comprendre leurs opérations en vue d’assurer la protection des consommateurs. Toutefois, les ressources de l’ARSF se concentreront sur les opérations à risque plus élevé des petits investisseurs et s’inspireront d’une approche ciblée sur les signaux d’alarme susmentionnés.

Initiatives de l’ARSF

L’ARSF communiquera avec les maisons de courtage d’hypothèques qui ont effectué des opérations visant des hypothèques consortiales à risque élevé par le passé pour s’assurer qu’elles acquittent les droits connexes et présentent les formulaires requis comme il se doit. En situation de non-conformité, l’ARSF prendra les mesures qui conviennent (application de la loi et examens sur place).

Application

L’ARSF peut prendre différentes mesures d’application de la loi en cas de non-conformité aux exigences d’information supplémentaire. Ces mesures comprennent la suspension ou la révocation du permis de courtage, ainsi que l’imposition de sanctions administratives pécuniaires.

Résultats

Pour le consommateur – Le nouveau formulaire d’information servira à ce qui suit :

  • Favoriser une meilleure connaissance du caractère très risqué des placements hypothécaires consortiaux et la compréhension des risques connexes, avant de décider d’investir son argent dans ces produits.

Pour l’autorité de réglementation – Le nouveau formulaire d’information servira à ce qui suit :

  • permettre à l’ARSF d’évaluer rapidement et en temps réel le niveau de risque des opérations visant des hypothèques, de repérer les opérations à risque élevé, et de prendre ensuite des mesures. Les mesures peuvent comprendre la suspension ou la révocation du permis de courtage, ou l’imposition de sanctions administratives pécuniaires si l’information ou les formulaires requis ne sont pas fournis en temps opportun, ou si les opérations en question ne respectent pas les lois applicables;
  • Recueillir des données en temps réel au moyen des formulaires d’information, afin de fournir à l’ARSF une meilleure compréhension de l’ensemble du marché des hypothèques consortiales et du rôle des opérations à risque élevé.

Pour l’industrie – Le nouveau formulaire d’information servira à ce qui suit :

  • favoriser la conduite et les pratiques professionnelles, en dissuadant la conduite trompeuse ou frauduleuse grâce à un fardeau réglementaire supplémentaire adéquat pour un petit pourcentage de maisons de courtage d’hypothèques qui effectuent des opérations à risque élevé;
  • accroître la confiance dans le marché des hypothèques consortiales en déterminant clairement les opérations à risque élevé.

L’ARSF s’engage à promouvoir des normes élevées de conduite des affaires, à protéger les droits et les intérêts des consommateurs ainsi qu’à favoriser le renforcement, la durabilité, la compétitivité et l’innovation du secteur des services financiers.

Remarques

1. Les catégories d’investisseurs désignés sont définies dans à l’article 2 du Règl. de l’Ont. 188/08 (Maisons de courtage : Normes d’exercice). Il existe 13 catégories d’investisseurs désignés. Ces catégories comprennent celles des personnes qui ont un revenu net avant impôt et des actifs financiers au-dessus de la limite fixée.