Un contrat d’hypothèques est un contrat ayant force obligatoire. Lorsqu’un prêteur et vous signez les documents de l’hypothèque, vous acceptez les risques et les responsabilités énoncés dans le contrat. Ces documents peuvent être complexes. Il est important que vous compreniez votre contrat d’hypothèque, parce que les conséquences sont graves si vous ne le respectez pas.
Voici quelques conseils pour vous aider à comprendre ce à quoi vous devez vous attendre au cours du processus et quelques explications sur les engagements ou obligations figurant dans le contrat d’hypothèque que vous signez.
Lisez toujours votre contrat
Lisez tous les renseignements fournis. Lorsque vous ne comprenez pas un concept ou une disposition, posez des questions. Vous pourriez également demander des conseils juridiques avant de signer un contrat d’hypothèque.
Sachez ce que vous signez
Avant de recevoir le contrat d’hypothèque complet, vous recevrez une lettre d’engagement (aussi appelée lettre d’approbation). Elle signifie que le financement a été officiellement approuvé et, une fois signée, elle représente un contrat officiel ayant force exécutoire entre vous et le prêteur. Cette lettre énonce les conditions du prêt. Elle sert de contrat qui déclenche un processus officiel d’emprunt.
Approbation préalable par rapport au contrat d’hypothèque
Lorsqu’un prêteur vous fournit une approbation préalable pour un prêt hypothécaire, cela ne garantit pas qu’il conclura un contrat d’hypothèque avec vous. Une approbation préalable signifie que le prêteur souhaite vous offrir un prêt hypothécaire. Un prêteur peut toutefois décider de ne pas vous offrir le prêt hypothécaire après avoir évalué de près votre situation ou celle du bien immobilier. Vous n’obtenez une garantie de financement de l’hypothèque qu’une fois que vous avez reçu une lettre d’engagement.
Lisez cette lettre attentivement, car elle contiendra des renseignements sur les conditions du contrat d’hypothèque. Elle contiendra également des renseignements sur les frais que vous devrez payer en tant qu’emprunteur. Les conditions importantes d’un prêt hypothécaire peuvent inclure, notamment :
le montant du prêt
le taux d’intérêt
les conditions et la période de remboursement
la garantie
les frais engagés lors de la transaction, le cas échéant
les conditions de clôture
Clauses importantes d’un contrat d’hypothèque
Si vous avez eu recours à un agent/courtier en hypothèques pour trouver votre prêt, il doit vous communiquer les risques importants que comporte votre hypothèque, par écrit et dans un langage simple. Vous avez aussi le droit de prendre au moins deux jours ouvrables pour examiner la déclaration relative au prêt hypothécaire avant de signer une convention d’hypothèque avec un agent/courtier en hypothèques ou de signer un acte d’hypothèque, si cela survient avant.
Les contrats d’hypothèque ont différentes clauses en fonction de la relation entre l’emprunteur et le prêteur, mais ils contiennent tous les mêmes promesses de base.
Les prêteurs hypothécaires ont une sûreté sur la propriété que l’acheteur acquiert ou refinance. Ils souhaitent s’assurer que l’investissement est bon si le propriétaire n’arrive pas à rembourser l’hypothèque intégralement. Les engagements de l’emprunteur permettent au prêteur de prendre des mesures si le propriétaire est imprudent relativement à sa maison.
Typiquement, en tant qu’emprunteur, vous acceptez les quatre obligations financières suivantes :
rembourser le montant du prêt;
payer les taxes foncières;
payer l’assurance sur la propriété;
entretenir la propriété.
Les engagements du prêteur hypothécaire protègent l’emprunteur et lui permettent de s’assurer que son contrat d’hypothèque est conclu de bonne foi. Si l’emprunteur s’acquitte de ses obligations, le prêteur hypothécaire doit :
libérer l’hypothèque lorsque l’emprunteur a terminé de la payer;
laisser à l’emprunteur la possession paisible de la propriété et ne pas nuire à l’utilisation et la jouissance de la propriété hypothéquée.
Lorsque le prêteur a reçu votre entente signée, le processus de clôture commence. Votre agent/courtier en hypothèques peut continuer d’assurer la liaison entre vous et le prêteur, et peut-être même avec les avocats travaillant pour vous et le vendeur.
Après la clôture de la vente de la propriété et la remise des fonds par le prêteur, il est possible que votre agent ou courtier en hypothèques envoie votre dossier au service d’administration de la maison de courtage d’hypothèques ou à l’administrateur d’hypothèques que vous choisissez. Il fera le suivi des versements, calculera le solde du prêt et pourra percevoir les taxes foncières. Il peut avertir l’agent/courtier en hypothèques lorsque l’échéance de la durée de l’hypothèque approche, pour qu’il puisse vous aider avec le renouvellement ou la sélection d’un nouveau prêteur pour la prochaine durée.
Le contrat d’hypothèque conclu avec un prêteur est pour une durée déterminée, qui est inférieure à la durée complète de l’hypothèque (appelée amortissement).
À la fin de la durée, le propriétaire devra renouveler son hypothèque si celle-ci n’est pas intégralement remboursée. Il n’est pas garanti que le prêteur renouvellera automatiquement le contrat. S’il le fait, il pourrait en changer les conditions.
Un courtier ou un agent en hypothèques peut aider le propriétaire à négocier de nouvelles conditions ou à amener l’hypothèque auprès d’un autre prêteur lorsque vient le temps de renouveler l’hypothèque.
C’est une bonne idée de prendre contact avec votre courtier en hypothèques ou votre prêteur longtemps avant la date de renouvellement.
La vie fait que vous pouvez vous trouver dans l’incapacité de respecter le contrat d’hypothèque que vous avez initialement signé. Dans ce cas, on parle de « rupture de contrat », ce qui signifie simplement que vous choisissez de mettre fin au prêt hypothécaire avant la fin de la durée du contrat.
Le contrat d’hypothèque étant un accord juridique, sa rupture vous obligera à indemniser le prêteur. Typiquement, cela signifie qu’il faut payer des frais ou une pénalité pour mettre fin au contrat de manière anticipée.
Chaque fournisseur de prêt hypothécaire a ses propres règles concernant les pénalités et les frais en cas de rupture du contrat. Dans le contrat d’hypothèque, les prêteurs doivent fournir à l’acheteur de la maison une liste de ces pénalités et une description de la manière dont ces frais sont calculés. Il est important de comprendre les risques et les pénalités avant de conclure le contrat.
Voici quelques pénalités ou frais courants qui pourraient vous être facturés :
Paiement anticipé : si le propriétaire rembourse un montant plus élevé que le montant prévu ou rembourse la totalité de l’hypothèque avant l’échéance.
Sortie anticipée : i un propriétaire résilie une hypothèque avant la fin de la durée.
Services : certains services sont inclus dans le contrat, mais d’autres doivent être payés en sus.
Administration et quittance : si le propriétaire met fin au contrat et renouvelle son hypothèque avec un autre prêteur ou rembourse l’hypothèque existante.
Paiement en retard : si le propriétaire effectue un versement prévu en retard.
Prêt hypothécaire transférable : si un propriétaire déménage dans une nouvelle maison et conserve le même contrat d’hypothèque.
Changement d’utilisation : si un propriétaire change l’utilisation de sa propriété (p. ex., de résidentielle à commerciale).
Le prêteur décrira aussi les mesures d’application dont il dispose si l’acheteur de maison ne respecte pas les engagements de l’emprunteur. La mesure la plus grave qu’un prêteur peut prendre contre un propriétaire est la saisie ou le pouvoir de vente. Cette mesure est prise lorsque le propriétaire n’arrive plus à effectuer ses versements hypothécaires. Le prêteur vendra alors la maison à sa juste valeur marchande pour récupérer son investissement.