Rechercher une hypothèque

Que vous fassiez appel à un courtier ou à un agent en hypothèques titulaire d’un permis ou que vous fassiez vous-même vos recherches, tenez compte des éléments suivants :

• Le type de prêt hypothécaire le plus adapté à vos besoins
  • un prêt hypothécaire à taux fixe, variable ou révisable, ou un qui offre une combinaison des deux (hybride);
    • pour les prêts hypothécaires à taux variable ou ajustable : le montant du paiement change-t-il en fonction des variations du taux d’intérêt, ou reste-t-il constant?
  • un prêt ouvert, fermé ou convertible (y a-t-il un coût pour rompre le contrat avant la fin de la durée, ou pour convertir le prêt d’ouvert à fermé?);
• les caractéristiques et les options qui répondent à vos besoins;
  • une hypothèque de courte ou longue durée (il s’agit de la durée pendant laquelle vous êtes « bloqué » dans le contrat particulier; par exemple un, trois ou cinq ans);
  • une période d’amortissement courte ou longue (il s’agit de la durée totale nécessaire pour rembourser complètement votre prêt hypothécaire par des versements réguliers, généralement 25 ans);
  • des versements hypothécaires fréquents ou moins fréquents (p. ex., des versements mensuels ou à la quinzaine);
  • des versements réguliers ou accélérés;
  • la capacité d’effectuer des paiements anticipés ou des paiements forfaitaires (p. ex., le versement d’un montant supplémentaire de 200 $ par mois ou de 2 000 $ par année);
  • l’option de transfert du prêt hypothécaire (y compris le taux d’intérêt) à une autre propriété si vous vendez votre maison (ce que l’on appelle transférabilité);
• l’effet des différents facteurs (p. ex., la fréquence des versements, l’amortissement, le montant des versements hypothécaires, etc.) sur le coût total du prêt hypothécaire;
• les options qui s’offrent à vous si vous êtes incapable de faire un versement (p. ex., des caractéristiques comme l’autorisation de « sauter un versement » par année ou d’appliquer un paiement anticipé à un versement exigible);
• des pénalités ou frais qui pourraient s’appliquer lors de la rupture d’un contrat d’hypothèque ou de la renégociation d’un nouveau contrat avant la fin de la durée, et la façon dont ils sont calculés;
• des pénalités pour des versements en retard ou des frais s’il n’y a pas assez d’argent dans votre compte pour effectuer le versement;
• les frais associés à l’établissement ou au renouvellement d’un prêt hypothécaire ou à la mainlevée d’hypothèque, et la façon dont ils sont calculés;
• des options permettant de réduire les frais d’intérêts.

En lire plus sur la façon de travailler avec un professionnel hypothécaire

S’il est important de comparer les prix lors du choix d’un prêt hypothécaire, il est tout aussi essentiel de comprendre les risques associés à l’obtention d’un prêt.

L’obtention d’un prêt hypothécaire implique beaucoup plus de choses que d’être simplement admissible à un prêt. Voici quelques-uns des principaux risques liés à l’endettement hypothécaire et ce que vous pouvez faire pour les gérer et vous y préparer.

La fraude hypothécaire est une infraction criminelle. En lire plus sur la façon de vous protéger.

Avez-vous les moyens de payer un prêt hypothécaire?

Avant de chercher à obtenir un prêt hypothécaire, examinez de près votre situation – vos finances, vos projets d’avenir et votre mode de vie – et tenez compte du niveau d’endettement avec lequel vous vous sentez à l’aise.

Examinez non seulement l’argent dont vous disposez maintenant, mais également votre situation financière pendant toute la durée du prêt (ce qu’on appelle l’amortissement du prêt). Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, assurez-vous de pouvoir :

• effectuer la totalité des versements hypothécaires à la date prévue;
• faire face à des besoins financiers soudains ou imprévus;
• continuer à satisfaire à d’autres obligations financières, telles que l’épargne pour les études d’un enfant ou l’épargne-retraite.

Pour décider du montant d’argent que vous pouvez vous permettre d’emprunter, tenez compte :

• de votre situation financière actuelle;
• de vos projets d’avenir qui pourraient affecter votre situation financière (arrêt de travail non rémunéré, retour aux études, retraite anticipée, etc.)
• de la durée pendant laquelle vous prévoyez posséder une maison, détenir un prêt hypothécaire ou vendre et acheter une maison différente;
• des dépenses supplémentaires que vous prévoyez engager (p. ex., achat d’une voiture, fonder une famille, etc.);
• de la conjoncture économique;
• des taux d’intérêt;
• du coût total de possession d’une maison (p. ex., impôt foncier, réparations, frais de copropriété, etc.);
• de l’augmentation ou de la diminution de la valeur de votre maison au fil du temps;
• de la possibilité de devoir payer des versements hypothécaires plus élevés;
• d’une baisse de revenu possible (en raison de la perte d’un emploi ou d’autres circonstances);
• de votre tolérance personnelle à l’endettement et au risque.

Même si votre situation financière actuelle vous permet d’assumer un prêt hypothécaire, il est toujours possible que vos revenus ou vos dépenses changent sans que vous l’ayez prévu. Les travailleurs saisonniers et contractuels et les personnes travaillant à commission sont peut-être déjà conscients de la nécessité de planifier un changement dans leurs revenus, mais cette planification des changements doit également être effectuée par les personnes ayant un revenu régulier. Voici les situations les plus courantes qui peuvent affecter votre revenu :

• fonder une famille;
• changer de carrière ou retourner aux études;
• assumer des responsabilités de soignant;
• dépendre de pourboires, de primes ou d’autres incitatifs;
• perdre votre ou vos emplois;
• vous endetter;
• tomber malade, devenir invalide ou vous blesser;
• faire face à des problèmes professionnels ou juridiques;
• divorcer ou vous séparer;
• perdre un conjoint, un partenaire ou un membre de la famille.

Lorsque vous recherchez un prêt hypothécaire, songez à la façon dont vous géreriez votre situation si votre revenu diminuait ou si vos dépenses augmentaient, quelle qu’en soit la raison. N’oubliez pas que vos versements hypothécaires pourraient également augmenter, en fonction du type de prêt et des conditions. Vous devez également tenir compte du fait que des taux hypothécaires potentiellement plus élevés à l’avenir pourraient augmenter considérablement vos coûts de remboursement de l’hypothèque.

Créez un plan d’urgence

Si vous êtes aux prises avec des problèmes financiers, il peut être stressant – voire impossible – d’effectuer vos versements hypothécaires sans planification préalable.

Avant d’assumer une dette hypothécaire, renseignez-vous sur les sources de revenus et les autres options de financement dont vous disposez et élaborez un plan d’action prévoyant comment effectuer vos versements hypothécaires pendant des périodes difficiles.

Pour créer ce plan, suivez ces étapes :

• Établissez un budget détaillé pour votre ménage (y compris le logement, la nourriture, les services publics, etc.);
• Constituez-vous un fonds d’urgence pour les versements hypothécaires, habituellement six mois de factures et de dépenses.
• Déterminez les options de paiement prévues dans votre contrat hypothécaire (p. ex., certains prêteurs vous donnent la possibilité d’appliquer les paiements anticipés que vous avez déjà effectués à un paiement actuellement exigible);
• Renseignez-vous sur les produits d’assurance susceptibles de vous aider à couvrir vos dépenses si vous vous blessez, devenez invalide ou malade (p. ex., l’assurance invalidité, l’assurance contre les maladies graves, etc.);
• Sachez à quels crédits d’impôt et à quelles prestations gouvernementales et d’assurance-emploi vous pourriez avoir droit;
• Demandez à votre maison de courtage d’hypothèques ou à votre courtier ou agent en hypothèques si un meilleur taux d’intérêt pourrait vous être offert à la fin de votre durée actuelle;
• Sachez si vous pouvez avoir accès à d’autres fonds ou placements (p. ex., les fonds de votre régime de retraite enregistré ou de votre REER) et comment vous les procurer;
• Envisagez la possibilité de consulter une équipe de professionnels, qui pourrait comprendre un avocat, une maison de courtage d’hypothèques, un agent immobilier, un prêteur hypothécaire, un planificateur ou conseiller financier ou un comptable.

Répercussions sur vos antécédents en matière de crédit

Il est important de maintenir une bonne cote de solvabilité, car cela augmente vos chances d’obtenir les conditions de prêt les plus basses et les plus compétitives.

Votre cote de solvabilité et vos antécédents en matière de crédit déterminent votre solvabilité et votre capacité d’obtenir un prêt, y compris un prêt hypothécaire. Les prêteurs vérifient vos antécédents en matière de crédit pour décider s’ils devraient vous prêter de l’argent ou vous accorder des conditions de financement. Avant de demander un prêt hypothécaire, obteniez un exemplaire de votre dossier de crédit et assurez-vous qu’il est complet et exact.

Il existe deux principales agences d’évaluation du crédit : Equifax Canada Inc. et TransUnion of Canada. Ces deux agences vous offrent la possibilité de payer de faibles frais pour obtenir un accès numérique quasi instantané à votre dossier et votre cote de crédit. Une autre option, si vous ne souhaitez voir que votre dossier de crédit, consiste à demander un exemplaire gratuit.

Bien que tous les comptes hypothécaires et tous les historiques de paiement n’apparaissent pas dans votre rapport de solvabilité, la plupart des grands prêteurs, tels que les grandes banques, signalent votre historique de paiement. Si vous payez un versement hypothécaire en retard, cela peut affecter négativement votre cote de solvabilité. La meilleure façon de conserver des antécédents en matière de crédit positifs et une cote de solvabilité élevée consiste à vous assurer que vous êtes en mesure de toujours payer votre prêt hypothécaire à temps.

Répercussions sur vos autres obligations

La possession d’une maison ne se limite pas au paiement mensuel de l’hypothèque. Quand vous achetez une maison, il faut payer des coûts de clôture, y compris des frais juridiques et autres, comme les coûts d’inspection et d’évaluation et les droits de cession immobilière. Une fois que la maison vous appartient, vous devrez payer les frais de déménagement, les taxes foncières, les assurances, les frais de copropriété, les réparations domiciliaires, etc. Assurez-vous d’inclure toutes ces dépenses dans le coût total quand vous tentez de déterminer si vous avez les moyens de contracter un prêt hypothécaire.

Est-ce que le fait d’être propriétaire influencera vos autres décisions concernant votre vie et vos finances?

Les versements hypothécaires pourraient limiter votre capacité de gérer les autres dépenses. Après avoir fait vos versements hypothécaires, aurez-vous suffisamment d’argent pour payer également ce dont vous pourriez avoir besoin au cours des prochaines années? Vous pourriez avoir besoin d’un véhicule, souhaiter voyager, avoir des enfants ou en avoir d’autres à l’avenir. Tentez de déterminer si un prêt hypothécaire pourrait vous empêcher d’être en mesure de gérer d’autres engagements ou objectifs.

Le fait de ne pas être en mesure de respecter vos versements hypothécaires en totalité et à temps peut avoir de graves conséquences financières et juridiques, pas seulement sur vos antécédents en matière de crédit, mais également sur vos finances immédiates (p. ex., une gamme de pénalités ou de frais de retard).

Si vous omettez systématiquement de faire vos versements hypothécaires, vous risquez des conséquences plus graves, notamment le défaut de paiement de votre prêt hypothécaire et la vente de votre maison par votre prêteur par l’entremise d’un pouvoir de vente ou d’une saisie.

Pouvoir de vente : Le prêteur a le droit de vendre le bien immobilier pour recouvrer l’argent du prêt qui n’est pas encore remboursé. Selon les circonstances, vous pourriez ne jamais récupérer la maison. Si le prêteur vend la maison à un prix supérieur au solde du prêt hypothécaire, le surplus vous est remis (ou est remis au propriétaire légalement enregistré inscrit de la maison). Dans le cas d’un manque à gagner, vous devrez payer la différence.

Saisie : Le prêteur obtient une ordonnance de la cour pour prendre possession du bien immobilier. Si cela se produit, tous les versements hypothécaires que vous avez déjà faits, toutes les sommes d’argent que vous avez investies dans la maison et la valeur nette (valeur supérieure à ce qui est dû en vertu du prêt hypothécaire) de la maison sont maintenant perdus. Vous ne recevrez rien une fois la propriété vendue et le produit de la vente sera utilisé pour rembourser la dette.

Dans les deux cas, votre cote de solvabilité sera gravement touchée et il sera beaucoup plus difficile de trouver un prêteur qui vous offrira un autre prêt hypothécaire à l’avenir.

Pour éviter le pire de ces conséquences, il est important de prendre des mesures proactives. Si vous prévoyez des difficultés à effectuer votre versement hypothécaire mensuel, contactez immédiatement votre prêteur hypothécaire, car il existe peut-être des solutions pour vous aider. Vous pouvez également mettre en œuvre votre plan d’urgence.

Comme la plupart des contrats légaux, un prêt hypothécaire peut être très compliqué. Il est important de savoir et de comprendre ce à quoi vous vous engagez et si cela vous convient. Avant de signer un contrat d’hypothèque, vous devez vous assurer d’en comprendre toutes les conditions et de poser des questions s’il y a quelque chose que vous ne comprenez pas. Vous pourriez également demander des conseils juridiques avant de signer un contrat d’hypothèque.

En Ontario, les maisons de courtage d’hypothèques ainsi que les courtiers et les agents en hypothèques doivent vous informer par écrit des risques importants liés à votre prêt hypothécaire en langage simple. Vous avez en outre droit à au moins deux jours ouvrables pour examiner toute déclaration relative au prêt hypothécaire avant de signer un contrat d’hypothèque (p. ex., une lettre d’engagement) ou un acte d’hypothèque (l’enregistrement légal effectué par l’avocat), selon la première éventualité. Vous pouvez choisir de renoncer à cette période d’attente, mais cela n’est pas nécessaire.

En lire plus sur le travail avec un professionnel hypothécaire

Pour minimiser les risques associés à votre engagement hypothécaire, tenez compte des éléments suivants :

Trouvez des modalités de paiement qui vous conviennent

Les prêts hypothécaires peuvent être remboursés chaque semaine, toutes les deux semaines ou une fois ou deux fois par mois, selon les options offertes par le prêteur. Assurez-vous que vous pouvez respecter la fréquence, le moment et le montant des versements hypothécaires. Avez-vous les moyens de les verser et comprenez-vous comment ils influenceront le coût total du prêt hypothécaire? Le versement de montants plus importants que ceux qui sont requis vous permettra de rembourser le prêt hypothécaire plus rapidement et d’en réduire le coût total. Mais assurez-vous que vous avez les moyens de faire ces versements en plus de payer toutes vos autres dépenses.

Tenez compte des taux d’intérêt

Le taux d’intérêt influencera aussi le coût total du prêt hypothécaire. Le choix d’un taux variable, fixe ou convertible aura une incidence. Demandez-vous si le taux d’intérêt est raisonnable pour vous et si vous avez les moyens de le payer.

Si le taux d’intérêt est variable, il risque d’augmenter. Même si le taux est fixe, il peut tout de même augmenter quand vous renouvellerez le prêt. Les hausses de taux d’intérêt peuvent augmenter le montant de vos versements et accroître de beaucoup le coût total du prêt hypothécaire à long terme.

Faites attention aux frais et aux pénalités

Certains contrats d’hypothèque présentent les frais ou les pénalités. Assurez-vous de comprendre quels frais et pénalités peuvent s’appliquer et à quel moment, et également comment les montants sont calculés. Les prêteurs doivent fournir des renseignements sur les frais et les pénalités.

Voici les types les plus courants de frais et de pénalités :

Pénalité pour paiement anticipé
Vous effectuez un paiement anticipé lorsque vous payez davantage que le montant prévu ou remboursez la totalité du prêt hypothécaire avant l’échéance. Bien que les paiements anticipés puissent vous aider à rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement, la plupart des prêts hypothécaires sont assortis de règles et de restrictions. Dans certains cas, vous ne pouvez tout simplement pas effectuer de paiements anticipés. Selon le prêt hypothécaire, les paiements anticipés peuvent être accompagnés de pénalités coûteuses. Assurez-vous de comprendre les privilèges, les règles et les pénalités associés aux paiements anticipés de votre prêt hypothécaire et voyez s’ils vous conviennent.

Sortie prématurée
Avec certains prêts hypothécaires, l’emprunteur accepte de continuer à effectuer des paiements pendant une période précise (« durée »). Se retirer d’un prêt hypothécaire avant la fin de la durée peut entraîner des pénalités et des frais. Le montant des pénalités et des frais dépend du prêteur et du contrat d’hypothèque.

Services
Passez en revue les services qui pourraient être inclus dans le contrat d’hypothèque. Les services s’accompagnent généralement de coûts. Il se peut que vous ne les vouliez pas tous. Renseignez-vous sur les coûts et demandez si certains des services sont facultatifs et si vous pouvez annuler ceux que vous ne voulez pas.

Frais d’administration et de mainlevée
Si vous décidez de résilier un contrat d’hypothèque, de renouveler le prêt hypothécaire après d’un autre prêteur ou de rembourser la totalité du prêt hypothécaire avant l’échéance, vous devrez peut-être payer le travail administratif qui doit être effectué pour apporter le changement. Assurez-vous de comprendre ces frais si vous envisagez de changer de prêteur ou de résilier le prêt hypothécaire.

Pénalités pour paiement en retard
Votre prêteur peut vous imposer des frais et des pénalités si vous effectuez un versement hypothécaire en retard. Lorsque ces pénalités s’appliquent, le montant imposé dépend du prêteur. Vous devez comprendre à la fois les éléments déclencheurs et le montant de ces pénalités. De plus, si vous continuez d’effectuer des paiements en retard, votre prêteur pourrait refuser de renouveler votre prêt hypothécaire à l’échéance. Il est toujours préférable d’effectuer ses versements à temps et en entier.

Prêts hypothécaires transférables
De nombreuses hypothèques permettent aux propriétaires de conserver le même contrat d’hypothèque et le même montant de prêt et de les transférer à une nouvelle maison s’ils déménagent. On parle alors de transfert des modalités de prêt. Cependant, si votre prêt hypothécaire n’est pas assorti de cette caractéristique, votre prêteur pourrait vous imposer des frais si vous voulez transférer votre prêt à un nouveau bien immobilier.

Changement d’utilisation
Votre hypothèque pourrait comprendre une entente sur la façon dont le bien immobilier peut être utilisé. Il se peut que vous ayez à payer des pénalités pour modifier la façon dont le bien immobilier est utilisé (p. ex., transformer votre résidence en lieu d’affaires ou en immeuble locatif) ou qu’il vous soit interdit de le faire.

Soyez prêt à renouveler votre prêt

Un contrat d’hypothèque est généralement conclu pour une durée limitée (un an, trois ans ou cinq ans, en règle générale) et non pour toute la durée du prêt hypothécaire (c.-à-d. la période d’amortissement). À la fin de la durée, votre prêt hypothécaire devra être renouvelé ou remboursé intégralement et acquitté. Rien ne garantit que le prêteur renouvellera votre prêt hypothécaire. Les conditions peuvent également changer pendant la période d’amortissement.

C’est une bonne idée de prendre contact avec votre courtier ou votre agent en hypothèques longtemps avant la date de renouvellement. Si vous n’utilisez pas les services d’un courtier ou d’un agent en hypothèques, soyez prêt à aller voir ailleurs pour négocier le taux d’intérêt et les autres conditions.