L’ARSF fournit des informations supplémentaires pour aider les maisons de courtage d’hypothèques à remplir le formulaire 3.2 – Document d’information pour l’investisseur ou le prêteur dans une hypothèque consortiale non admissible.

La FAQ ci-dessous traite des principales lacunes courantes constatées dans le formulaire 3.2s que les maisons de courtage d’hypothèques ont déposé auprès de l’ARSF.

Que sont les hypothèques consortiales admissibles et non admissibles?

L’article consacré aux définitions dans le Règlement de l’Ontario 188/08 : Normes d’exercice des maisons de courtage (Règl. de l’Ont. 188/08) définit une hypothèque consortiale comme une obligation financière à l’égard de laquelle au moins deux personnes sont des prêteurs ou des investisseurs. Il définit aussi une hypothèque consortiale admissible (HCA) comme une hypothèque consortiale qui remplit tous les critères suivants :

  1. L’hypothèque est négociée, ou les dispositions nécessaires sont prises à son égard, par l’intermédiaire d’une maison de courtage.
  2. L’hypothèque garantit une obligation financière sur un bien qui :
    1. est utilisé principalement à des fins d’habitation;
    2. ne comprend pas plus de quatre unités au total;
    3. ne comprend pas plus d’une unité servant à des fins commerciales, s’il est utilisé à la fois à de telles fins et à des fins d’habitation.
  1. Au moment où les dispositions nécessaires sont prises à l’égard de l’hypothèque, le montant de la dette qu’elle garantit, avec toutes les autres dettes garanties par des hypothèques sur le bien qui ont priorité sur elle ou qui ont la même priorité, ne dépasse pas 90 % de la juste valeur marchande du bien sur lequel porte l’hypothèque, à l’exclusion de toute valeur qui peut être attribuée à l’aménagement projeté ou en cours du bien.
  2. L’hypothèque ne porte que sur une obligation financière ayant la même échéance qu’elle.
  3. Le taux d’intérêt à payer aux termes de l’hypothèque est égal à celui prévu aux termes de l’obligation financière.

L’hypothèque consortiale qui garantit une obligation financière contractée pour la construction ou l’aménagement d’un bien n’est pas une hypothèque consortiale admissible.

Par conséquent, une hypothèque consortiale qui n’est pas une HCA est une hypothèque consortiale non admissible (HCNA).

L’ARSF assurera le suivi avec les maisons de courtage qui effectuent des opérations dans des structures d’investissement hypothécaire qui posent des risques similaires à ceux des PHCNA aux investisseurs ou prêteurs. Ces structures comprennent le regroupement de plusieurs hypothèques ayant des conditions similaires, mais des montants différents auprès de différents prêteurs pour fournir un financement dans un seul but, par exemple les coûts de construction ou les coûts accessoires d’un projet d’aménagement immobilier. L’ARSF demandera des informations complémentaires, au minimum, sur ce qui suit :

  • La manière dont l’opération a été souscrite;
  • La manière dont le placement a été commercialisé et vendu.

L’ARSF rappelle aux maisons de courtage et aux administrateurs qu’ils doivent respecter leurs obligations respectives en matière d’information et d’évaluation de la convenance (le cas échéant) des investisseurs ou des prêteurs en vertu de la Loi sur les maisons de courtage d'hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d'hypothèques et de son règlement d’application.

Quand le formulaire 3.2 doit-il être soumis à l’ARSF?

Les maisons de courtage d’hypothèques doivent soumettre le formulaire 3.2 dans les cinq (5) jours civils qui suivent la remise du formulaire au premier investisseur ou prêteur du placement hypothécaire consortial non admissible (PHCNA). Le cas échéant, les maisons de courtage d’hypothèques doivent également soumettre le formulaire 3.2.1 – Déclaration supplémentaire de l’investisseur particulier dans un placement hypothécaire consortial à risque élevé dans le même délai. La Règle sur les cotisations et droits de l’ARSF, entrée en vigueur le 8 juin 2019, énonce cette exigence.

Quelles sont les lacunes que l’ARSF a cernées dans le formulaire 3.2s qu’elle a reçu?

Entre le 8 juin 2019 et le 31 août 2020, l’ARSF a passé en revue 710 formulaires 3.2s. Elle a constaté les lacunes courantes suivantes :

  • Dépôt tardif du formulaire;
  • Divulgation inadéquate des risques importants;
  • Calcul inexact du ratio prêt-valeur (c’est-à-dire, utilisation de la mauvaise valeur estimée ou le mauvais prêt);
  • Formulaire incomplet (p. ex., informations manquantes sur le promoteur et/ou l’emprunteur);
  • Les maisons de courtage d’hypothèques utilisaient une ancienne version du formulaire.

Où puis-je trouver des informations sur la Règle sur les cotisations et frais de l’ARSF concernant les PHCNA?

Pour en savoir plus sur la Règle sur les cotisations et droits, consultez la FAQ sur les formulaires 3.0, 3.1 et 3.2 et la Règle en question.

Ces formulaires fournissent des informations importantes pour aider l’investisseur ou le prêteur à décider s’il doit investir ou prêter dans le cadre de l’hypothèque consortiale que propose la maison de courtage d’hypothèques. L’ARSF s’attend que les maisons de courtage d’hypothèques participant au courtage d’HCNA fassent preuve de minutie, de prudence et de professionnalisme en remplissant ces formulaires. Les investisseurs ou prêteurs obtiennent ainsi des informations adéquates pour prendre une décision éclairée sur leur investissement.

Comment est déterminé le délai de cinq jours civils pour le dépôt du formulaire 3.2?

Le délai de cinq jours débute lorsque le formulaire 3.2 est remis pour la première fois par la maison de courtage ou en son nom au premier investisseur/prêteur potentiel ou réel dans un PHCNA. L'investisseur ou le prêteur n’a pas besoin de signer le formulaire avant que la maison de courtage ne le dépose auprès de l’ARSF.

Est-il possible de laisser en blanc des parties du formulaire si les questions ne s’appliquent pas à une opération?

Si une partie du formulaire n’est pas pertinente à une quelconque opération, vous devez expliquer pourquoi ladite partie n’est pas pertinente dans le formulaire. Certaines parties doivent toujours être remplies, quelles que soient les circonstances. Par exemple, les questions concernant le rang de l’hypothèque et la possibilité de changer de rang s’appliquent dans tous les cas et doivent être remplies.

Quels sont les montants financiers qui doivent être inclus dans le ratio prêt-valeur?

Le calcul du ratio prêt-valeur, exprimé en pourcentage, se fait comme suit :

(Total des charges antérieures + montant de la présente hypothèque) ÷ (Valeur estimée du bien (« telle quelle ») × 100

  • Total des charges antérieures: Sur la base du rang de l’hypothèque, il s’agit du total de toutes les créances financières sur le bien par une ou plusieurs parties qui se sont produites avant cette opération particulière.
  • montant de la présente hypothèque: Il s’agit de la valeur nominale de l’hypothèque, comme indiqué à la section 7 (Modalités de l’hypothèque). Plusieurs maisons de courtage ont inclus le prélèvement initial comme montant de l’hypothèque, mais il faut utiliser la valeur nominale (c’est-à-dire le montant engagé et/ou enregistré) de la totalité de l’hypothèque.
  • Valeur estimée du bien (« telle quelle »): Il s’agit de la valeur marchande estimée (c’est-à-dire, la valeur « telle quelle ») du bien, telle qu’elle figure dans le rapport d’évaluation. Cette valeur :
  • ne doit pas se fonder sur des hypothèses futures pour l’évaluation du bien;
  • est la valeur à la date de prise d’effet du rapport d’évaluation mentionné dans le formulaire 3.2, et ne doit pas se fonder sur des hypothèses au sujet de l’aménagement projeté ou futur du bien, ou sur des hypothèses au sujet des améliorations projetées ou futures du bien.

L’article 31.1 du Règl. de l’Ont. 188/08 exige aussi que l’évaluation ait moins de 12 mois et qu’elle soit effectuée par un évaluateur accrédité de l’Institut canadien (Accredited Appraiser Canadian Institute).

Ne pas utiliser la valeur marchande estimée « telle quelle » du bien pour calculer le ratio prêt-valeur contrevient aux sous-dispositions 31.1(1)2 iv et v du Règl. de l’Ont. 188/08.

Les maisons de courtage d’hypothèques peuvent trouver des informations supplémentaires sur les divulgations attendues en période de perturbation du marché dans la ligne directrice de l’ARSF no MB0040INT, publiée le 12 mai 2020.

L’évaluation peut-elle être fondée sur la valeur future du bien (c’est-à-dire, après l’aménagement du bien ou selon des hypothèses)?

Non. Selon la sous-disposition 31.1 (1) 2 v du Règlement de l’Ontario 188/08 :

« La valeur estimative du bien visée à la sous-disposition iv ne doit pas se fonder :

  1. sur des hypothèses au sujet de l’aménagement projeté ou futur du bien,
  2. sur des hypothèses au sujet des améliorations projetées ou futures du bien,
  3. sur toute autre condition qui n’est pas réalisée à la date choisie pour la valeur marchande estimative du bien. »

Quelles informations doivent être divulguées dans la partie E « Risques importants » du formulaire 3.2?

Une société de courtage doit décrire les risques généraux et spécifiques d’un PHCNA. Voici quelques exemples de risques généraux associés à un PHCNA :

  • Risques immobiliers
  • Risques économiques
  • Risques de l’emprunteur
  • Risques de construction
  • Risques de liquidité
  • Risques de regroupement immobilier
  • Risques liés à COVID-19

Les risques généraux des PHCNA sont détaillés dans le Formulaire 3.1 – Évaluation du caractère adéquat pour un investisseur ou un prêteur dans une hypothèque consortiale non admissible.

Consultez la ligne directrice de l’ARSF no MB0040INT pour obtenir des informations supplémentaires sur les divulgations en période de perturbation du marché.

Quelles informations faut-il divulguer sur l’emprunteur/le promoteur?

La section 9 « Parties à l’opération : partie A – Emprunteur » doit être remplie du point 1 au point 11.

Si le PHCNA finance l’aménagement ou la construction du bien, les maisons de courtage d’hypothèques doivent aussi remplir les points 1 à 7 de la section 9 « Parties à l’opération : partie B – Promoteur ».

Y a-t-il eu des changements ou des révisions aux formulaires?

Le 1er décembre 2019, l’ARSF a mis à jour les formulaires 3.0, 3.1 et 3.2 afin de réduire le fardeau administratif pour les opérations PHCNA avec des investisseurs et prêteurs avertis. La mise à jour a réduit le nombre de sections que les maisons de courtage d’hypothèques doivent remplir pour les opérations avec des investisseurs/prêteurs avertis.

Les formulaires simplifiés destinés aux investisseurs/prêteurs avertis ne réduisent pas les exigences de divulgation ou d’évaluation de la convenance prévues par la Loi sur les maisons de courtage d'hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d'hypothèques. L’ARSF s’attend que les formulaires mis à jour soient joints aux formulaires propres aux maisons de courtage afin de compléter toutes les divulgations et évaluations de convenance pertinentes. Consultez l’interprétation no MB0038INT de l’ARSF pour obtenir des renseignements supplémentaires.

La dernière version du formulaire 3.2 est accessible sur le site Web de l’ARSF dans la rubrique des formulaires.

  • Les maisons de courtage collaborant avec des investisseurs/prêteurs avertis doivent remplir les sections de 1 à 5 du formulaire 3.2.
  • Les maisons de courtage collaborant avec des investisseurs/prêteurs non avertis doivent remplir les sections 1 et 3 et de 6 à 11 du formulaire 3.2.

Pour toute question ou commentaire supplémentaire, contactez l’InfoCentre de l’ARSF au 416 250-7250, au numéro sans frais : 1 800 668-0128 ou par courriel à [email protected].